Uno dei 3 lettori intelligenti che ha capito come mi chiamo mi ha scritto in privato e mi ha fatto notare come nell’articolo sul funzionamento del mutuo abbia solo vagamente parlato del piano di ammortamento del mutuo e della differenza tra i vari tipi (italiano, francese, tedesco e americano).

Visto che siamo alla fine dell’estate e il blog necessita di un bel articolino leggero, interessante, narrativamente fruibile perché non parlare di una delle cose più noiose che l’universo abbia mai concepito?

piano ammortamento mutuo differenze tra francese, italiano, tedesco e americano

COSA É UN PIANO DI AMMORTAMENTO DEL MUTUO

Come al solito partiamo dal capire cosa sia un piano di ammortamento per il mutuo. In questo senso la risposta è molto semplice ovvero:

Il piano dettagliato di rimborso del mutuo calcolato rata per rata

Un piano di ammortamento è generalmente composto di due elementi:

  • QUOTA CAPITALE – La somma che avete chiesto in prestito (ad esempio 150k per comprare casa)
  • QUOTA INTERESSI – Gli interessi sul mutuo che dovete alla banca per il prestito erogato

Il moto in cui decidete di estinguere il vostro mutuo si chiama appunto piano di ammortamento. Ne esistono 4 tipi  (francese, italiano, tedesco e americano) e ognuno permette di restituire il prestito con una composizione di quota capitale e quota interessi differenti. 

AMMORTAMENTO ALLA FRANCESE

Il piano di ammortamento alla francese è il modello più utilizzato in Italia e dalle banche sulla penisola, viene anche chiamato a rate costanti perché, ma vah!, le rate sono sempre uguali.

Quello che cambia è come rimborsate la quota di interesse. All’inizio questa quota sarà maggiore nei primi anni e diverrà a mano a mano decrescente con il passare del tempo.

Ad esempio:

1° anno 500 euro di rata di cui: 300€ di quota interessi e 200€ di quota capitale

3° anno 500 euro di rata di cui: 250 di quota interessi e 250€ di quota capitale

5° anno 500 euro di rata di cui: 150 di quota interessi e 350€ di quota capitale

L’esempio è puramente indicativo ma vi fa capire il funzionamento del piano di ammortamento alla francese con mutuo a tasso fisso. In sostanza prima pagate gli interessi alla banca e poi il capitale che avete chiesto in prestito.

Ma come si fa con un mutuo a tasso variabile? Beh semplicemente vengono adeguati gli importi in alla variazione del tasso d’interesse con un ricalcolo dei nuovi tassi sul capitale residuo. Il tutto mantenendo la rata il più costante e simile possibile.

PIANO DI AMMORTAMENTO ALL’ITALIANO

Il piano d’ammortamento all’italiana funziona in maniera dissimile da quello francese e viene anche chiamato a capitale costante.

Nell’ammortamento all’italiana le rate sono variabili e il pagamento che rimane costante è quello del capitale, ogni rata sarà quindi

Rata = Capitale preso in prestito + gli interessi sul capitale restante

Se siete un minimo svegli avrete capito che con questo piano nel primo periodo le rate sono più cicciotte ma nel lungo e medio la rata diventerà mano a mano minore. Questo succede perché, da subito, cominciate a ripagare il capitale, nel corso del tempo quindi gli interessi sul capitale restante saranno sempre minori.

‘pe na volta che facciamo bene le cose.

AMMORTAMENTO ALLA TEDESCA

Il piano d’ammortamento alla tedesca è quasi identico a quello francese e si basa sulla stessa formula di base: prima si pagano gli interessi e poi si ripaga il capitale.

Ci sono solo due piccole differenze:

  • CALCOLO INTERESSI – Nel modello francese gli interessi vengono calcolati rata per rata, nel tedesco vengono calcolati anticipatamente
  • PRIMA RATA –  La prima rata paga solo la quota interessi e 0 di quota capitale.

PIANO DI AMMORTAMENTO ANGLOSASSONE O AMERICANO

Il piano americano, o anglosassone, è completamente diverso da quelli europei sopra elencati, infatti viene chiamato piano di ammortamento a 2 tassi.

La rata viene divisa in due parti:

  • FINANZIAMENTO – Rappresenta il costo del interessi (quota interesse) e generalmente è calcolata con un tasso fisso. Il tasso d’interesse varia a seconda della banca ma, anche, a seconda del vostro credit score.
  • INVESTIMENTO – Questa parte forma un capitale di accumulo ad un tasso diverso (inferiore a quello in interesse), che alla fine del piano andrà a pareggiare la quota capitale.

E’ un sistema abbastanza complicato (qui se volete approfondire i calcoli) e tarato per i cittadini americani in quanto permette di detrarre dalle tasse sia la quota di finanziamento che quella di investimento.

Quando inneggiate agli USA ricordatevi che il loro sistema finanziario potrebbe mandarvi in burnout, l’Europa è molto più semplice.

CONCLUSIONI PIANO DI AMMORTAMENTO

Questo articolo spero metta chiaramente in mostra quanto mi annoia il mercato immobiliare e le sue mille quisquiglie burocratiche ma è mio compito informarvi un minimo anche su queste grandissime rotture di minchia.

E ragazzi, ammetto qui la mia ignoranza nel settore quindi se siete più esperti e volete segnalare errori od omissioni vi prego di scrivere un commento. Se anzi avete un libro sull’immobiliare italiano da consigliarmi mi fate un favore, nella vita è meglio conoscere tutto.

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