Proprietari di casa, latifondisti, conti e duchi dell’investimento negli immobili venite a me! Anzi no, non venite a me perché saprete già come si calcola il rendimento di un investimento in un immobile.
Ma per tutti gli altri prestate i vostri occhi perché oggi scrivo del sacro mattone patrio, l’investimento più amato dagli italiani. Investimento di cui però, in genere, i nostri conterranei non capiscono un cazzo e non sono neppure in grado di capire quanto rende.
Ma la smetto con il mio odio per i palazzinari, quindi inforcate cazzuola e …
No scusate, mi son fatto prendere la mano e ho toppato tutto. In realtà non serve una cazzuola e non serve un caschetto (ma andate in giro sempre così?), basta una calcolatrice o un piccolo e meraviglioso file excel.
Piccola precisazione perché magari non è chiaro. Vi sto parlando di come calcolare il rendimento di un investimento in immobili. Parliamo quindi dell’acquisto di una seconda casa per darla in affitto, per renderlo un B&B oppure una casa vacanza.
La prima casa infatti non è un investimento ma una scelta di vita, al massimo capitalizzate i vostri guadagni in qualcosa di fisico con cui cui potete strofinare la schiena se vi prude.
COSTO ACQUISTO IMMOBILE, GUADAGNI DA AFFITTO E SPESEDI GESTIONE
Prima di andare a vedere la formula e come si calcola il rendimento di un immobile bisogna sedersi e raccogliere un po’ di informazioni.
PREZZO DI ACQUISTO DELL’IMMOBILE
Questa è la più semplice.
Se avete già comprato l’immobile vi basta pensare a quanto lo avete pagato.
L’errore, secondo me, è quello di considerare solo il costo vivo dell’appartamento ma, in realtà, bisognerebbe aggiungere anche i costi per il rogito e quelli dei eventuali ristrutturazioni per renderlo abitabile.
Potreste anche inserire i costi finanziari per l’acquisto tramite mutuo, ma in questo caso non contate sul mio aiuto. Questo elemento infatti non lo inserirò nel conteggio.
Se invece state pensando di acquistare un immobile calcolate a spanne i costi che ho elencato sopra, la formula in ogni caso sarà:
PREZZO IMMOBILE = Prezzo finale immobile + spese burocratiche +
+ Costi di ristrutturazione
REDDITO LORDO CON L’AFFITTO
La seconda informazione per calcolare correttamente il rendimento di un immobile è il reddito lordo annuo che otterrete affittando l’immobile. Lo potete calcolare su dati certi (tipo contratti in essere) oppure facendo una ricerca sui prezzi di mercato.
E’ molto semplice da calcolare:
REDDITO LORDO = Affitto mensile * 12 mesi
COSTI OPERATIVI (O DI GESTIONE)
Ogni anno la vostra casa avrà dei costi di gestione.
Sono spese quasi fisse ma alcune si presentano ogni anno (come le tasse, anche se possono variare) altre invece si presentano improvvisamente (i costi di manutenzione).
In generale parliamo di spese per un immobile:
- Tasse – Qui parliamo sia della tassa sulla proprietà (IMU) sia le tasse sull’affitto. Quest’ultima varia a seconda del territorio e del tipo di contratto.
- Manutenzione – Si tratta dei costi a carico del proprietario. Non li avrete sempre ma è il caso di mettere una cifra forfettaria ogni anno e non solo nel periodo in cui sono previsti. Avrete così un calcolo più preciso.
- Assicurazioni – In generale l’assicurazione del condominio copre la maggior parte dei problemi, ma siete sicuri di voler lasciare il vostro bene più prezioso scoperto?
Detto ciò la sfiga ci vede chiarissimo ma se ogni anno si spacca un tubo dell’acqua o avete fatto un acquisto di merda o contattate un idraulico inabile alla vita oppure siete delle teste di cazzo che affittano una cantina a poveri studenti.
COME CALCOLARE IL RENDIMENTO DI UN IMMOBILE
Abbiamo tutte le informazioni necessarie quindi possiamo procedere per calcolare la formula del rendimento percentuale di un investimento in un immobile.
Prima di tutto dobbiamo sottrarre i costi operativi annui al reddito lordo dato dall’affitto:
REDDITO NETTO ANNUO = Reddito Lordo - Costi operativi
Abbiamo ora il reddito netto e quindi:
REDDITIVITÀ % = (Reddito Netto Annuo / Costo Complessivo Acquisto) x 100.
Abbiamo così finalmente la percentuale con il rendimento percentuale annuo del nostro investimento in immobili, contenti?
USARE IL RENDIMENTO PER VALUTARE L’ACQUISTO
Mettiamo che invece di voler calcolare il rendimento di una casa in vostro possesso stiate valutando un investimento immobiliare, come fare per capire se l’investimento è conveniente?
Beh, per capirlo vi basta conoscere (o calcolare) il rendimento medio della via, quartiere o città e moltiplicarlo per il prezzo di acquisto.
In questo esempio ho considerato un rendimento medio del 7% e un prezzo di acquisto di 50.000€
INVESTIMENTO MEDIA MERCATO = 50.000€ * 0,07 = 3500€
Per fare un investimento in linea con la media della zona dovrete quindi avere un reddito netto annuo pari a 3500€.
Ora aprite il vostro sito di case preferito e vedete il prezzo medio dell’affitto nella zona. Se è superiore al vostro calcolo state facendo un buon acquisto, se è inferiore beh state a pija una sola.
In questo senso questo calcolo può essere utile per valutare il giusto prezzo di acquisto (un’alternativa al metodo tradizionale).
CONCLUSIONI CALCOLO RENDIMENTO DI UN IMMOBILE
Abbiamo visto con una semplice formula come calcolare il rendimento di un immobile. Questo calcolo vi permette anche di valutare la convenienza di un investimento.
Se ad esempio il vostro investimento è del 4% potreste vedere se esistono soluzioni migliori. Ad esempio potreste investire su un ETF evitando inoltre numerose rotture di coglioni che, per loro natura, prevedono gli immobili.
Questo calcolo non mette poi in conto i rischi di sistema del settore immobiliare. Oltre a sfighe catastrofiche ci potrebbe essere un rialzo delle tasse (ciao riforma del catasto), l’occupazione abusiva dell’appartamento, il degradamento della città/quartiere oppure che l’UE dal 2030 non ti farà vendere o affittare case senza efficientamento energetico.
Insomma valutate correttamente tutto comprese le alternative.
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Vado un pò controcorrente sia a te che al buon Kiyosaki. Per come la vedo io, la prima casa di proprietà è comunque un asset e non una liability nel momento in cui una parte dei costi è già ammortizzata/pagata.
So che è un discorso un pò del cazzo, ma mi spiego meglio con degli esempi: compro una casa a 100k, supponiamo che tra soldi che riesco a buttarci già dentro e rate del mutuo pagate mi rimangano ancora 70k di mutuo da pagare, quindi ho un delta di 30k.
Periodicamente, anche in funzione di rivalutazione immobiliare, lavori di efficientamento, degrado della zona o riqualificazione, vado a vedere quanto effettivamente vale la mia casa qualora la vendessi a prezzo di mercato e mi faccio un’idea di quanto potrei realizzare in caso di vendita. Sempre per assurdo, supponiamo che ora la mia casa valga 120k. A questo punto, automagicamente, il mio delta passa a 50k.
Ovvio che si parla di prima casa, del tetto sulla testa e del nido d’amore e della famiglia, ma ci possono essere mille avvenimenti nella vita che possono smuovere questo assunto, tipo: eredito una casa, fatte le opportune valutazioni tra quella che già possiedo e quella che eredito, valuto quale delle due è più conveniente tenere/in quale è meglio vivere.
Chiaro che poi oltre a questi conti della serva bisogni anche fare valutazioni diverse, legate a posizione, quartiere, preferenze di vita etc, ma conoscere queste informazioni e patrimonializzare la parte che si possiede della casa in cui si vive è comunque, a mio avviso, parte importante del processo di consapevolezza finanziaria.
Chiaro quello che dici ma, pur non avendo letto Kiyosaki, continuo a rimanere saldo nel non considerare la prima casa un investimento, al netto che come dici tu bisogna considerarlo parte dei propri beni.
Credo questo perchè
1) Il primo acquisto spesso si fa con decisioni sentimentali e non economici. Ad esempio io voglio il parquet, ma alla vendita questi pavimenti mi faranno guadagnare di più? Probabilmente no. Quindi quasi sempre ci andrai in perdita economica ma ci guadagnerai in qualità della vita, bilanciare i fattori non è facile
2) vendere il posto in cui si abita generalmente non è segno di una situazione rosea. Ci sono si cambiamenti di vita come dici ma in genere, se la vendi, è perché sei con il culo per terra.
Se invece valutiamo la prima casa come un asset fermo ma che può essere utilizzato per investire a leva allora è un altro discorso. Considerando che la garanzia migliore per una banca italiana è la casa, allora la prima casa ti apre ad un mondo di opportunità sia in nuovi immobili che imprenditoriali. In quel senso la prima casa ti consente di mettere delle basi solide, in questo senso è un ottimo investimento.