No, amici miei, non voglio comprare un immobile. Da partita iva disperata non potrei permettermelo.

Però mi interesso sempre di tante cose e credo sia utile spiegarvi come si fa la stima di un immobile in modo da non essere fregati da qualche agente o dai classici proprietari  avidi.

Non è facile calcolare correttamente il valore catastale di un appartamento ma, grazie al cielo, ci viene in aiuto OMI, un tool gratuito di Agenzia delle Entrate.

fare la stima di un immobile

Valutare una casa è una questione complessa in quanto non esiste una borsa dell’immobile.

Il mercato è in continuo contrasto tra la il valore medio effettivo dei rogiti e la volontà individuale dei singoli proprietari. Inoltre ogni appartamento è un oggetto a sé.

Le valutazioni immobiliari possono cambiare a seconda degli “accessori” di un appartamento (il garage, un balcone, etc), dalla zona e persino dalla via. 

Il fattore emotivo spesso è preponderante su quello razionale.

Quando si compra una casa non si fa un normale acquisto ma si compra un posto dove (spesso) si passa tutta la vita. Insomma, un bel casino!

Però noi proviamo a rimanere razionali, ok? 

Guardiamo ai dati, alle medie e cerchiamo di calcolare il vero valore immobiliare e non quello ipotetico nella nostra capoccia.

In aiuto c’è il tool gratuito di agenzia entrate, vi spiego come si usa!

COS’È OMI DI AGENZIA DELLE ENTRATE

OMI è l’acronico di Osservatorio del mercato Immobiliare ed è online dal 2006 gratuitamente per tutti i cittadini italiani sul sito di Agenzia delle Entrate.

Agenzia delle entrate, come avrete capito dal nome, è il centro focale di tutta la fiscalità italiana e quindi ha a disposizione una marea di dati ed è anche l’autorità su cui depositare i dati per transazioni immobiliari, sia in affitto sia per la vendita.

Quando quindi comprate un appartamento il notaio depositerà i documenti del rogito ad ADE la quale la inserirà nei suoi sistemi.

Questi dati, elaborati, creano la banca dati di OMI, aggiornata ogni trimestre.

Conoscendo i dati reali delle compravendite nazionali OMI è in grado di fare delle medie precise del valore catastale e di calcolare quello a metro quadro per ogni anfratto della penisola.

GUIDA ALLA STIMA DI UN IMMOBILE

Come avrete capito OMI è l’unica fonte davvero attendibile per capire il vero valore di un immobile in Italia.

Esistono altri servizi simili gestiti da agenzie immobiliari o dai siti vetrina di immobili (come immobiliare.it) ma le loro informazioni sono calcolate o sul prezzo di vetrina oppure sul database dell’agenzia.

Nel primo caso il valore può essere diverso da quello di rogito, nel secondo la banca dati è piccola rispetto a quella di ADE.

Quindi non inculateli e guardiamo ai dati veri e concreti!

Prima di capire come funziona OMI però serve calcolare la superficie dell’appartamento.

COME CALCOLARE LA SUPERFICIE COMMERCIALE E NETTA DI UN IMMOBILE

La prima cosa da sapere per stimare un appartamento è calcolare la superficie.

Nel caso di un immobile in vendita serve conoscere la superficie commerciale, se invece si vuole il valore per l’affitto serve la superficie netta.

Infatti non tutte le zone della casa valgono alla stessa maniera!

Ad esempio una cucina di 5 metri quadrati ha un valore superiore di un balcone di 15mq per il semplice principio che in uno ci potete abitare e nell’altro… ci prendete il sole.

calcolare valore catastale balcone immobile
Mica dico cazzate eh!

Prendete un metro e cominciate a misurare tutte le stanze. Studiate poi questo PDF per capire i coefficienti su cui calcolare metro quadrato.

Fatto tutto avrete la superficie commerciale. Vi servirà, fidatevi. 

COME FARE LA STIMA DI UN IMMOBILE SU AGENZIA ENTRATE OMI

Si può fare una ricerca sul valore di un appartamento in due maniere:

  • Tramite ricerca testuale
  • Ricerca tramite mappa

Ritengo la ricerca testuale più veloce in quanto quella con la mappa è meno performante, però scegliete voi quale preferite. 

Le due ricerche poi hanno funzioni diverse, la testuali fornisce un range di prezzo, la mappa è più dettagliata e idonea a situazioni specifiche.

Partiamo dalla testuale. Seguite questo link per accedere alla Banca dati delle quotazioni immobiliari OMI.

Vi troverete di fronte a questa schermata dove dovete selezionare la provincia dell’immobile:

come calcolare stima di un immobile su sito agenzia entrate

Il sistema vi guiderà quindi nell’inserire dati sempre più raffinanti:

  • Comune
  • Zona
  • Tipo di destinazione (residenziale, garage, commerciale, etc)
  • Semestre dei dati

Quest’ultimo dato è molto importante.

Avete infatti la possibilità di calcolare il valore di un immobile non solo del presente ma pure del passato. I dati più “antichi” sono quelli del 2006, cioè quando il tool di ADE è stato messo online gratuitamente per tutti i cittadini.

Alla fine delle schermate inserite il captcha di controllo e vedrete questo:

valore appartamento roma parioli ade

In questo caso ho fatto la valutazione di un immobile in un quartiere romano ricco (di stronzi) dove abitava la mia prima fidanzatina.

L’export vi fa vedere il prezzo minimo e massimo a metro quadro sia per il valore di mercato di vendita sia per calcolare il corretto canone di locazione

Avete dei range di valutazioni indicativi. Il range esiste perché ogni casa è unica e il prezzo è influenzato dalle condizioni e la qualità dell’appartamento, da come è manutenuto il condominio e dalle mode di mercato (tpo i bilocali sono più ricercati). 

In questo senso agenzia entrate vi fornisce già dei buoni indicatori.

Se mettete in vendita un appartamento al primo piano, ad esempio, fate riferimento al valore “abitazioni civili”, se è un attico in una via molto rinomata invece “abitazione signorile”.

Ok, ora è il momento di fare i conti e utilizzare il calcolo della superficie commerciale!

Valore mercato a mq * superficie commerciale = valore immobile

Mettiamo quindi che abbiate un appartamento della zona di 65mq commerciali al primo piano e che questo possa essere classificato come abitazione civile.

Quanto varrebbe?

Valore mercato minimo:  65mq * 4200€ = 273.000€
Valore mercato massimo: 65mq * 5800€ = 377.000€

Il vostro appartamento in vendita varrà, a seconda delle condizioni, tra i 273 mila e 377 mila euro.

Lo stesso potete fare per calcolare il giusto valore del canone di locazione e qui per capire il rendimento dell’affitto

Passiamo alla ricerca tramite mappa utile se volete dati ancora più precisi o per vedere il valore di vendita/acquisto in una singola strada. 

Come si usa? Scrivete la via e guardate i rogiti fatti. Fine.

Questo tipo di ricerca secondo me è ha molti più limiti di quella testuali in quanto, restringendosi il database, avete meno dati a disposizione (o anche nessuno).

In generale poi rischiate di valutare il vostro immobile su dei casi specifici e unici invece di attenervi a un prezzario medio. Più che altro è utile per farvi i cazzi di conoscenti o capire quanto sono ricchi i vicini.

QUINDI QUESTO VALORE IMMOBILIARE È CERTO?

Ahimè queste informazioni non sono una sicurezza.

Anche se si tratta di dati estratti dall’organo ufficiale in Italia il mercato immobiliare è ricco di miti finanziari dati soprattutto dalla sua natura di illiquidità e lentezza nell’aggiornamento dei valori.

Come avete visto i valore degli immobili viene aggiornato ogni trimestre e non in tempo reale come per la borsa.

In questo arco di tempo può succedere di tutto come:

  • Aumento dei tassi dei mutui
  • Contrazione economica
  • Abrogazione di agevolazioni fiscali (come lo sconto in fattura sui lavori di ristrutturazione)
  • Cambio di esigenze d’acquisto (post covid le case con balcone valevano di più)

Ci sono poi un’altra miriade di variabili da quelle personali a quelle insite nel sistema.

Insomma questi valori non sono una certezza. Sono infatti solo dei dati storici e come tali fotografano qualcosa di passato.

Permettono perlomeno di avere un range in cui è più o meno conveniente vendere o comprare. Poi bisogna scontarsi con la realtà cioè l’offerta sul mercato e con…  i proprietari mattonari italiani i quali spesso determinano il valore di vendita sulle loro speranze o avendo come riferimento quanto hanno speso in passato piuttosto che sul mondo reale.

Insomma bisogna avere molta pazienza e tenacia per comprare (e vendere) casa

CONCLUSIONI SU COME VALUTARE UN IMMOBILE 

Fino a ora abbiamo parlato solo di come fare una giusta stima di un immobile ma il tema della compravendita immobiliare è molto più ampio e il costo della casa non è il solo costo!

Anzi, tutto il contrario. Quando vi mettete in testa di comprare un immobile (e anche venderlo) dovete considerare che è pino di costi nascosti a partire da quelli della provvigione dell’agenzia sino al notaio e al costo di finanziamento del mutuo. E non parliamo di quelli in ristrutturazione!

Non fate come la maggior parte dei fessi italiani che guardano solo al costo di acquisto e guardate tutto nel complesso.

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Foto di Paul Brennan da Pixabay

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Sull'autore

FinanzaCafona

Founder & Editor

Sono un povero come te che scrive la maggior parte degli articoli di questo blog. Non mi dare troppo retta perché sono un fesso senza studi economici o finanziari però, se vuoi, puoi amarmi.

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