Come si calcola la rendita di un immobile?

Proprietari di casa, latifondisti, conti e duchi dell’investimento in immobili venite a me!

Lo sapete si come si calcola la rendita immobiliare di un appartamento in affitto?

Me sa de no.

Gli italiani amano l‘investimento nel mattone, però poi lo gestisono un po’ maluccio, non sanno come confrontarlo con altre forme di investimento e fanno i conti un po’ alleggrotti!

Ok la smetto con il mio odio per i palazzinari, quindi inforcate cazzuola e …

No scusate, mi son fatto prendere la mano e ho toppato tutto. In realtà non serve una cazzuola e non serve un caschetto (ma andate in giro sempre così?), basta una calcolatrice, un piccolo e meraviglioso excel o digitare quattro tasti sul calcolatore online in questa pagina.

Insomma, oggi vi spiego come calcolare correttamente il rendimento di un investimento in immobili. Parliamo quindi dell’acquisto di una seconda casa per darla in affitto, per renderlo un B&B oppure una casa vacanza. 

COSTI, SPESE E GUADAGNI DI UN IMMOBILE

Prima di andare a vedere la formula e come si calcola la rendita immobiliare serve raccogliere un po’ di informazioni.

PREZZO DI ACQUISTO DELL’IMMOBILE

Questa è la più semplice.

Se avete già comprato l’immobile vi basta pensare a quanto lo avete pagato.

L’errore, secondo me, è quello di considerare solo il costo vivo dell’appartamento ma, in realtà, bisognerebbe aggiungere anche i costi per il rogito e quelli dei eventuali ristrutturazioni per renderlo abitabile.

Potreste anche inserire i costi finanziari per l’acquisto tramite mutuo, ma in questo caso non contate sul mio aiuto. Questo elemento infatti non lo inserirò nel conteggio.

Se invece state pensando di acquistare un immobile calcolate a spanne i costi che ho elencato sopra, la formula in ogni caso sarà:

PREZZO IMMOBILE = Prezzo finale immobile + spese burocratiche + 
+ Costi di ristrutturazione

REDDITO LORDO DELL’AFFITTO

La seconda informazione per calcolare correttamente il rendimento di un immobile è il reddito lordo annuo che otterrete affittando l’immobile. Lo potete calcolare su dati certi (tipo contratti in essere) oppure facendo una ricerca sui prezzi di mercato.

È molto semplice da calcolare:

REDDITO LORDO = Affitto mensile * 12 mesi

COSTI OPERATIVI (O DI GESTIONE)

Ogni anno la vostra casa ha dei costi di gestione. 

Sono spese quasi fisse ma alcune si presentano ogni anno (come le tasse, anche se possono variare) altre invece si presentano improvvisamente (i costi di manutenzione).

In generale parliamo di spese per un immobile:

• Tasse come la tassa sulla proprietà (IMU) sia le tasse sull’affitto a carico del proprietario che dipendono dalla tipologia di contratto
• Manutenzione, Si tratta dei costi a carico del proprietario. Non li avrete sempre ma è il caso di mettere una cifra forfettaria ogni anno e non solo nel periodo in cui sono previsti. Avrete così un calcolo più preciso. 
• Assicurazioni. In generale l’assicurazione del condominio copre la maggior parte dei problemi, ma siete sicuri di voler lasciare il vostro bene più prezioso scoperto?

Total Cost of Ownership cos’è e come calcolare il vero costo di una proprietà!

Come sapete la sfiga ci vede chiarissimo e ogni anno avrete qualche problema. Certo, se ogni anno si spacca un tubo dell’acqua o avete fatto un acquisto di merda o vi fate fare il lavoro da un idraulico inabile alla vita oppure siete delle teste di cazzo che affittano una cantina a poveri studenti. 

Non fate furbi su questi conti, quello che fanno molti italiani.

Valutate le spese dell’immobile secondo il principio del total cost of ownership cioè il modello più onesto in assoluto.

Sottovalutare i costi può portarvi ad una incorretta valutazione del rendimento nell’investimento immobiliare.

COME CALCOLARE LA RENDITA IMMOBILIARE

Abbiamo tutte le informazioni necessarie perciò possiamo procedere per calcolare la formula del rendimento percentuale di un investimento in un immobile.

Prima di tutto dobbiamo sottrarre i costi operativi annui al reddito lordo dato dall’affitto:

REDDITO NETTO ANNUO = Reddito Lordo - Costi operativi

Abbiamo ora il reddito netto e quindi:

REDDITIVITÀ % = (Reddito Netto Annuo / Costo Complessivo Acquisto) x 100.

Per completezza potreste usare anche questa formula

(Reddito Annuo Lordo - Costi operativi annuali) / Costo totale immobile

Sia come sia finalmente così abbiamo la percentuale con la percentuale chiara di quanto ci ha retribuito il vostro investimento immobiliare, contenti?

CALCOLO DELLA RENDITA IMMOBILIARE

Considerate le informazioni precedenti potete inserire i dati in questo comodo calcolatore di rendita immobiliare e lasciar tutto alla dea bendata.

EXCEL CALCOLATORE ONLINE RENDIMENTO AFFITTO

Se invece non ti fidi di questi fruriginosi grafici interattivi puoi scaricare il mio file excel. Segui le istruzioni per usare il file perché se me lo chiedi manco ti rispondo.

USARE LA RENDITA IMMOBILIARE PER VALUTARE L’ACQUISTO

Mettiamo che invece di voler calcolare il rendimento di una casa in vostro possesso stiate valutando un investimento immobiliare, come fare per capire se l’investimento è conveniente?

Beh, per capirlo vi basta conoscere (o calcolare) il rendimento medio della via, quartiere o città e moltiplicarlo per il prezzo di acquisto.

In questo esempio ho considerato un rendimento medio del 7% (anche sei il rendimento medio storico è minore) e un prezzo di acquisto di 50.000€

INVESTIMENTO MEDIA MERCATO = 50.000€ * 0,07 = 3500€

Per fare un investimento in linea con la media della zona dovrete quindi avere un reddito netto annuo pari a 3500€. 

Ora aprite il vostro sito di case preferito e vedete il prezzo medio dell’affitto nella zona. Se è superiore al vostro calcolo state facendo un buon acquisto, se è inferiore beh state a pija una sola.

In questo senso questo calcolo può essere utile per valutare il giusto prezzo di acquisto (un’alternativa al metodo tradizionale).

CONCLUSIONI SUL CALCOLO DEL RENDIMENTO DI UN IMMOBILE

Abbiamo visto con una semplice formula come calcolare il rendimento di un immobile. Questo calcolo vi permette anche di valutare la convenienza di un investimento.

Se ad esempio il vostro investimento è del 4% potreste vedere se esistono soluzioni migliori. Ad esempio potreste investire su un ETF evitando inoltre numerose rotture di coglioni che, per loro natura, prevedono gli immobili.

Questo calcolo non mette poi in conto i rischi di sistema del settore immobiliare. Oltre a sfighe catastrofiche ci potrebbe essere un rialzo delle tasse (ciao riforma del catasto), l’occupazione abusiva dell’appartamento, il degradamento della città/quartiere oppure che l’UE dal 2030 non ti farà vendere o affittare case senza efficientamento energetico.

Insomma valutate correttamente tutto comprese le alternative.

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Foto di djedj da Pixabay