Ti sei fatto il culo e hai finalmente trovato la casa giusta: rispetta il tuo budget, ti piace e piace pure ai tuoi genitori (miracolo!).
Pensi davvero sia finita? Povero! Adesso comincia la trafila burocratica: proposta d’acquisto, ricerca del mutuo, firma al rogito. Per avere le chiavi in mano in Italia passano in media dai 3 ai 6 mesi.
Ti guido per comprare casa step by step che sennò rimani nella cameretta dei tuoi, dai.
Fase 1: Il budget (e i costi nascosti che nessuno ti dice)
Come ho già detto in molte altre occasioni l’acquisto di un immobile comporta un sacco di costi nascosti.
Il numero scritto nell’annuncio, quello più grosso per l’acquisto di un immobile è solo l’inizio.
Sopra ci devi mettere imposte di acquisto, notaio, eventuale agenzia e spese tecniche.
In genere si stima che questi costi accessori aggiungano un 10-15% al prezzo, soprattutto se chiedi un mutuo prima casa.
Tradotto in soldoni. Se acquisto un bilocale da 200.000 euro mettine in conto altri 20-30.000€ extra per tutto il resto delle spese. E questo se consideri un tasso di interesse basso per il prestito con la banca.
Se fai i conti guardando solo la cifra grande dell’annuncio, rischi di ritrovarti scoperto proprio sul più bello. Ho visto persone che hanno chiesto un mutuo, cominciato e finito i lavori con grande fatica, si sono indebitati su altri prestiti e poi non sono entrate in casa perché gli mancavano 600€ per la caldaia.
Evita esperienze simili e fai un budget realistico fin da subito.
Fase 2: La proposta d’acquisto
La ricerca della casa è una cosa difficilissima. Lo è ancora di più perché ognuno vorrà darti la tua opinione e il suo consiglio. Sii flessibile, ascolta tutti ma fai una lista di cosa ti serve e vorresti davvero… poi rinuncia a qualcosa perché la casa perfetta non la troverai mai.
Trovata, il primo passo formale è la proposta d’acquisto.
Questa è una dichiarazione scritta in cui proponi un prezzo e indichi un tempo massimo di validità, di solito 7-15 giorni. Finché il venditore non risponde tu sei impegnato a rispettare l’accordo, mentre lui può ancora valutare altre offerte.
Se però lui accetta e firma l’accordo diventa vincolante. Da quel momento sei quasi al punto di non ritorno.
Per questo conviene farsi affiancare da un agente che la formuli in modo corretto. Non è obbligatorio, ma una proposta scritta male ti può costare cara. Spesso alla proposta si allega già un piccolo deposito, che diventa caparra quando si firma il preliminare.
Acconto o caparra? Non confonderli
Nella fase di proposta avrai a che fare con due termini: acconto e caparra.
In alcuni casi sono usati come termini equivalenti e, no, non lo sono.
- Acconto; un semplice anticipo che viene restituito se la trattativa non va a buon fine
- Caparra: vincolante e funziona da garanzia per entrambe le parti. Nei contratti di compravendita quella che conta è la caparra confirmatoria
Acconto e caparra vengono ancora date con un assegno circolare, quindi accertati che la tua banca principale possa emetterli.
Fase 3: Il compromesso, dove si fa sul serio
Quando la proposta viene accettata si passa al contratto preliminare di compravendita, il famoso compromesso. Qui acquirente e venditore si impegnano ufficialmente a comprare e vendere alla data concordata.
Un buon compromesso ha una serie di caratteristiche fondamentali:
- Prezzo
- Scadenze
- Condizioni
- Eventuali
- Caparra
La caparra confirmatoria è normalmente tra il 10 e il 30% del prezzo. Serve a blindare l’impegno e lavora in due direzioni: se molli tu senza un motivo valido perdi la somma versata, mentre se molla il venditore deve restituirti il doppio (lo dice l’articolo 1385 del Codice civile). Quindi non è una fregatura, è una tutela anche per te.
Il compromesso va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Fino al 2022 era di 20 giorni, se ti dicono ancora quella data stai parlando con dei coglioni.
La registrazione del compromesso costa 200 euro di imposta di registro fissa più il bollo, e serve a dare data certezza all’accordo (oltre a tutelarti nella fase successiva).
L’altra clausola da non dimenticare mai è la condizione sospensiva mutuo. Significa che se la banca non ti finanzia, il contratto si scioglie senza penali e la caparra ti torna indietro. Senza questa clausola, un “no” della banca si trasforma in un disastro economico: è come se tu non rispettassi i patti. Mettila sempre, non è un dettaglio.
Fase 4: Due diligence immobiliare. I controlli prima di firmare
Tra registrazione compromesso e rogito c’è una fase sottovalutata e importante: la due diligence, cioè controllare tutto.
Spesso qui escono fuori delle sorprese, spesso più brutte che belle, e si decide se procedere, rinegoziare o fermarsi prima di spendere davvero i soldi.
Quali sono gli intoppi più comuni?
- Titolo di proprietà: capire chi è il vero proprietario e se ci sono ipoteche o pignoramenti
- Conformità urbanistica e catastale, per dire a Roma è quasi la norma in ogni appartamento trovare almeno una piccola difformità
- Certificazioni obbligatorie, a partire dall’APE (l’attestato di prestazione energetica) e dagli impianti a norma
- Debiti con Agenzia delle entrate, vincoli o pignoramenti. Questa può essere una buona notizia perchè ti permette di contrattare un po’ il prezzo.
In questa fase entrano in gioco geometri, architetti o avvocati. Costano qualcosa, è vero, ma possono salvarti da problemi che sul lungo periodo pesano decine di migliaia di euro.
Una difformità catastale scoperta dopo, per dire, può addirittura bloccarti il rogito perché la banca potrebbe rifiutarsi di darti il mutuo.
Fase 5: Il mutuo
A meno che tu non abbia un conto bello pieno, ti servirà un mutuo per comprare casa,
Ho scritto mille articoli sul tema quindi sarò breve. Il mutuo è un prestito di durata variabile (dai 10 fino ai 40 anni) che la banca concede in base al valore dell’immobile e alla tua capacità di rimborso. Rari sono i mutui 100%, in genere sono sull’80% del valore con la restante parte che metti tu.
Prima di emettere un mutuo la banca guarda reddito, altri debiti, valore di mercato della casa e assenza di abusi edilizi.
Di solito il mutuo si attiva dopo il compromesso, perché serve la certezza che ci sia un accordo serio prima di avviare la pratica. Nella scelta occhio sempre al tasso di interesse ma pure alle spese accessorie come quelle di istruttoria, perizia e assicurazioni. Fai un check su mutui supermarket o su banche smart come BBVA.
Fase 6: Il rogito, finalmente casa è tua
La fase finale è la firma del rogito notarile, in pratica l’atto di vendita.
È il momento in cui la proprietà passa davvero a te ed è un atto in cui un notaio lo redige e lo legge in qualità di pubblico ufficiale neutrale.
Dopo le firme paghi il saldo del prezzo, le imposte e la proprietà viene trasferita e l’atto trascritto nei registri immobiliari. Presa in carico questa fase il notaio versa le tasse, registra l’atto e aggiorna Catasto e Conservatoria.
In questa fase ti verranno anche date le chiavi dell’immobile. Concorda già dai giorni prima un appuntamento con un fabbro per far cambiare la serratura!
Quanto tempo serve per arrivare al rogito per comprare casa
Mettendo insieme tutto possiamo fare i conti di quanto tempo serve tecnicamente:
- Offerta e accettazione: 1-3 settimane
- Compromesso e tempi del mutuo 1-3 mesi
- Preparazione del rogito e controlli del notaio 4-8 settimane.
In totale impiegherai dai 3 ai 6 mesi per una compravendita standard e questo senza considerare la ricerca che può durare moolto tempo.
Occhio anche a sceglierti un team adatto. Un notaio poco attento, un geometra scapestrato o un avvocato che scrive male gli accordi possono farti perdere un botto di soldi.
Fai sempre un doppio controllo, chiedi agli amici che ci sono passati a cosa fare attenzione e tieni l’allerta al massimo!
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