Valutazione immobile su Agenzia delle Entrate: come si stima il valore di una casa!

No amici, non voglio comprare casa.

Sono una partita iva disperata e nessun pazzo mi concederebbe un mutuo, però mi interesso di tante cose e vorrei spiegarvi come si fa la valutazione di un immobile senza essere fregati da qualche agente o dagli avidi proprietari di casa.

Calcolare il valore catastale di un appartamento e il costo a metro quadro di una casa dipende da tanti fattori ma, incredibile, per fare una valutazione di un immobile corretta ci viene in aiuto un tool gratuito di Agenzia delle Entrate: OMI.

In breve: per la valutazione di un immobile lo strumento gratuito più affidabile è la banca dati OMI dell’Agenzia delle Entrate, che riporta il prezzo minimo e massimo al metro quadro di ogni zona ricavato dalle compravendite reali, aggiornato ogni semestre. Il calcolo è valore al mq × superficie commerciale. Da non confondere con il valore catastale, che serve solo per le tasse: rendita catastale × 1,05 × coefficiente (110 per la prima casa).

Valutare una casa è una questione complessa in quanto non esiste una borsa dell’immobile.

Il mercato è una continua mediazione tra il valore medio effettivo dei rogiti e la volontà individuale dei singoli proprietari. Inoltre ogni appartamento è un oggetto a sé.

Le valutazioni immobiliari possono cambiare a seconda degli “accessori” di un appartamento (il garage, un balcone, etc), dalla zona e persino dalla via. 

Il fattore emotivo spesso è preponderante su quello razionale.

Quando si compra una casa non si fa un normale acquisto ma si compra un posto dove (spesso) si passa tutta la vita: i valori reali da quelli affettivi quindi si confondono.

Però noi proviamo a rimanere razionali, ok? 

Guardiamo ai dati, alle medie e cerchiamo di calcolare il vero valore immobiliare e non quello ipotetico nella nostra capoccia.

In questo OMI, il tool per il calcolo del valore dell’immobile online e gratis di Agenzia delle Entrate, vi viene in aiuto e vi spiego come si usa!

Cos’è OMI, il tool immobiliare di Agenzia delle Entrate

OMI è l’acronimo di Osservatorio del Mercato Immobiliare ed è online dal 2006 gratuitamente per tutti i cittadini italiani sul sito di Agenzia delle Entrate.

Agenzia delle entrate, come avrete capito dal nome, è il centro focale di tutta la fiscalità italiana e quindi ha a disposizione una marea di dati ed è anche l’autorità su cui depositare i dati per transazioni immobiliari, sia in affitto sia per la vendita.

Quando quindi comprate un appartamento il notaio depositerà i documenti del rogito ad ADE la quale la inserirà nei suoi sistemi.

Questi dati, elaborati, creano la banca dati di OMI, aggiornata ogni semestre. Oltre che dal sito si consulta anche dall’app OMI Mobile.

Conoscendo i dati reali delle compravendite nazionali OMI è in grado di fare delle medie precise del valore di mercato e di calcolare quello a metro quadro per ogni anfratto della penisola.

Guida alla valutazione di un immobile

Come avrete capito OMI è l’unica fonte davvero attendibile per capire il vero valore di un immobile in Italia.

Esistono altri servizi simili gestiti da agenzie immobiliari o dai siti vetrina di immobili (come immobiliare.it) ma le loro informazioni sono calcolate sul prezzo di vetrina oppure sul database delle compravendite dell’agenzia.

Nel primo caso il valore può essere diverso da quello di rogito, nel secondo la banca dati è piccola rispetto a quella di ADE. 

In parole povere OMI è l’unico servizio in grado di fornire una corretta valutazione del valore al metro quadro di un appartamento in quanto possiede i dati finali validi per fini fiscali.

Per capire le informazioni del sito di Agenzia delle Entrate però prima serve calcolare la superficie dell’appartamento.

Come calcolare la superficie commerciale e netta di un immobile

La prima cosa da sapere per stimare un appartamento è calcolare la superficie.

Nel caso di un immobile in vendita serve conoscere la superficie commerciale, se invece si vuole il valore per l’affitto serve la superficie netta.

Infatti non tutte le zone della casa valgono alla stessa maniera!

Ad esempio una cucina di 5 metri quadrati ha un valore superiore di un balcone di 15mq per il semplice principio che in uno ci potete abitare e nell’altro… ci prendete il sole.

Prendete un metro e cominciate a misurare tutte le stanze. Studiate poi questo PDF per capire i coefficienti su cui calcolare i metri quadrati.

Fatto tutto avrete la superficie commerciale. Vi servirà, fidatevi. 

Come fare la stima di un immobile su Agenzia delle Entrate

Si può fare una ricerca sul valore di un appartamento in due maniere:

• Tramite ricerca testuale
• Ricerca tramite mappa

Ritengo la ricerca testuale più veloce in quanto quella con la mappa è meno performante, però scegliete voi quale preferite. 

Le due ricerche poi hanno funzioni diverse, la testuale fornisce un range di prezzo, la mappa è più dettagliata e idonea a situazioni specifiche.

Partiamo dalla testuale. Seguite questo link per accedere alla Banca dati delle quotazioni immobiliari OMI.

Vi troverete di fronte a questa schermata dove dovete selezionare la provincia dell’immobile:

Il sistema vi guiderà quindi nell’inserire dati sempre più raffinati:

• Comune
• Zona
• Tipo di destinazione (residenziale, garage, commerciale, etc)
• Semestre dei dati

Quest’ultimo dato è molto importante.

Avete infatti la possibilità di calcolare il valore di un immobile non solo del presente ma pure del passato. I dati più “antichi” sono quelli del 2006, cioè quando il tool di ADE è stato messo online gratuitamente per tutti i cittadini.

Alla fine delle schermate inserite il captcha di controllo e vedrete questo:

In questo caso ho fatto la valutazione di un immobile in un quartiere romano ricco (di stronzi) dove abitava la mia prima fidanzatina.

L’export vi fa vedere il prezzo minimo e massimo a metro quadro sia per il valore di mercato di vendita sia per calcolare il corretto canone di locazione. 

Avete dei range di valutazioni indicativi. Il range esiste perché ogni casa è unica e il prezzo è influenzato dalle condizioni e la qualità dell’appartamento, da come è manutenuto il condominio e dalle mode di mercato (tipo i bilocali sono più ricercati). 

In questo senso agenzia entrate vi fornisce già dei buoni indicatori.

Se mettete in vendita un appartamento al primo piano, ad esempio, fate riferimento al valore “abitazioni civili”, se è un attico in una via molto rinomata invece “abitazione signorile”.

Ok, ora è il momento di fare i conti e utilizzare il calcolo della superficie commerciale!

Valore mercato a mq * superficie commerciale = valore immobile

Mettiamo quindi che abbiate un appartamento della zona di 65mq commerciali al primo piano e che questo possa essere classificato come abitazione civile.

Quanto varrebbe?

Valore mercato minimo:  65mq * 4200€ = 273.000€
Valore mercato massimo: 65mq * 5800€ = 377.000€

Il vostro appartamento in vendita varrà, a seconda delle condizioni, tra i 273 mila e 377 mila euro.

Lo stesso potete fare per calcolare il giusto valore del canone di locazione e qui per capire il rendimento dell’affitto. 

Passiamo alla ricerca tramite mappa utile se volete dati ancora più precisi o per vedere il valore di vendita/acquisto in una singola strada. 

Come si usa? Scrivete la via e guardate i rogiti fatti. Fine.

Questo tipo di ricerca secondo me ha molti più limiti di quella testuale in quanto, restringendosi il database, avete meno dati a disposizione (o anche nessuno).

In generale poi rischiate di valutare il vostro immobile su dei casi specifici e unici invece di attenervi a un prezzario medio. Più che altro è utile per farvi i cazzi di conoscenti o capire quanto sono ricchi i vicini.

Valore catastale: cos’è e come si calcola

Occhio a non confondere il valore di mercato con il valore catastale. Il secondo è un valore fiscale: serve a calcolare imposte come IMU e imposta di registro e di solito è molto più basso del prezzo reale.

Si parte dalla rendita catastale, che trovate nella visura catastale, e si fa questo conto:

Valore catastale = rendita catastale * 1,05 * coefficiente

Il coefficiente cambia a seconda dell’imposta: per l’imposta di registro è 110 sulla prima casa e 120 sulle altre abitazioni, per l’IMU è 160 sulle abitazioni (categoria A, esclusi gli uffici A/10). Con una rendita di 800€ il valore catastale della prima casa è 800 * 1,05 * 110 = 92.400€.

Quindi questo valore immobiliare è certo?

Ahimè queste informazioni non sono una sicurezza.

Anche se si tratta di dati estratti dall’organo ufficiale in Italia il mercato immobiliare è ricco di miti finanziari dati soprattutto dalla sua natura di illiquidità e lentezza nell’aggiornamento dei valori.

Come avete visto il valore degli immobili viene aggiornato ogni semestre e non in tempo reale come per la borsa.

In questo arco di tempo può succedere di tutto come:

• Aumento dei tassi dei mutui
• Contrazione economica
• Abrogazione di agevolazioni fiscali (come lo sconto in fattura sui lavori di ristrutturazione)
• Cambio di esigenze d’acquisto (post covid le case con balcone valevano di più)

Ci sono poi un’altra miriade di variabili da quelle personali a quelle insite nel sistema.

Insomma questi valori non sono una certezza. Sono infatti solo dei dati storici e come tali fotografano qualcosa di passato.

Permettono perlomeno di avere un range in cui è più o meno conveniente vendere o comprare. Poi bisogna scontarsi con la realtà cioè l’offerta sul mercato e con…  i proprietari mattonari italiani i quali spesso determinano il valore di vendita sulle loro speranze o avendo come riferimento quanto hanno speso in passato piuttosto che sul mondo reale.

Insomma bisogna avere molta pazienza e tenacia per comprare (e vendere) casa

Domande frequenti sulla valutazione di un immobile

Conclusioni sul calcolo del valore immobile da Agenzia delle Entrate

I costi nascosti per l’acquisto di una casa

Fino a ora abbiamo parlato solo di come fare una giusta stima di un immobile ma il tema della compravendita è molto più ampio e il costo di acquisto non è il solo prezzo da pagare!

Quando vi mettete in testa di comprare un immobile (e anche venderlo) dovete considerare che è pieno di costi nascosti a partire da quelli della provvigione dell’agenzia sino al notaio e al costo di finanziamento del mutuo. E non parliamo poi di quelli in ristrutturazione!

In generale per valutare l’acquisto di casa è bene usare la tecnica del Total Cost of Ownership. Vi prego, non fate come la maggior parte dei fessi italiani che guardano solo al costo di acquisto e guardate tutto nel complesso.

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Foto di Paul Brennan da Pixabay