Sono un lurker di Casa a Prima Vista, il programma di Real Time dove degli agenti immobiliari si sfidano per trovare l’appartamento perfetto a degli acquirenti.
Un programma che mi ha fatto scoprire quartieri ignoti di Roma, odiare ancora di più Milano e le sue ridicole tattiche di vendita (maledetti anglicismi) e mi ha dato spunto su questo articolo su come comprare casa.
Per realizzare l’articolo ho spulciato il libro omonimo ispirato al programma. Sembra uno di quei classici manualetti da quattro soldi e invece è molto preciso.
Se sei in procinto di comprare casa è un ottimo acquisto.
Ma quali sono per il libro i 5 migliori consigli per comprare casa?
1. Parti dal “perché” vuoi una casa di proprietà non dai metri quadri
Il primo errore è buttarsi sugli annunci chiedendosi “quale zona?” o “quanti metri?”.
La domanda giusta viene prima ed è invece:
Perché voglio comprare? Cosa voglio cambiare della mia vita?
Sembra filosofia, invece è la base di tutto.
Spesso chi sceglie di comprare casa lo fa per le pressioni della famiglia. Comprare un appartamento invece vuol dire capire dove vuoi vivere e soprattutto come vuoi vivere ogni giorno.
Una stanza in più per i figli, una fermata della metro sotto casa se il tuo tempo vale più del traffico, i servizi a portata di mano. Ad esempio c’è sempre la stessa scelta da fare: casa più grande ma defilata o più piccola e centrale?
C’è chi preferisce fare un’ora di macchina all’andata e al ritorno ma avere la piscina, chi muoversi 10 minuti a piedi. È una scelta. Puoi farla però solo se hai capito che modello di vita vuoi.
2. Fai il budget acquisto casa vero, non quello dell’annuncio
Il prezzo dell’annuncio non è quello che spendi.
Sopra ci vanno una marea di costi fantasma: imposte, notaio, agenzia e spese tecniche, che in genere aggiungono un 10-12% al prezzo, soprattutto con il mutuo prima casa.
Agli italiani non entra proprio in capoccia il Total Cost of Ownership, anche perché non mettere dentro tutte le spese alza i rendimenti e la possibilità di vantarsi a cena con sconosciuti della propria lungimiranza.
Ma il budget non è solo il “quanto” iniziale: è anche il “quanto al mese”.
Chiediti qual è la spesa fissa che puoi reggere ogni mese senza andare in apnea, anche se cambiano il lavoro, i tassi o le spese personali.
La rata che ti sembra sostenibile col sole va testata anche col temporale.
Un altro errore è non inserire nel budget acquisto casa una % di spesa per gli imprevisti. Molti fanno i conti al centesimo ma nel comprare un appartamento i costi improvvisi sono normali, ancora di più se ci sono in mezzo lavori di ristrutturazione.
3. Conta più come è fatta la tua prima casa che quanti metri ha
Tendiamo tutti a valutare un appartamento dai metri quadri sull’annuncio: 70, 90 o 120 metri quadri. Il problema è che la metratura da sola non dice quasi nulla.
Due case con gli stessi metri quadri possono restituire sensazioni opposte a seconda di come sono distribuiti gli spazi, dell’altezza dei soffitti, dell’esposizione o di quanto pesano balconi e terrazzi.
Non esiste una metratura ideale universale, esiste la metratura sostenibile per te: quella che ti serve davvero, senza pagare metri che non userai mai.
Una casa piccola ma ben organizzata può essere molto più vivibile di una grande ma distribuita male. Pensa ad una casa con una nicchia per l’armadio. Risulterà molto più gradevole rispetto al buttare un mammuttone appena apri la porta della stanza.
Anche perché, spoiler, ogni metro quadro extra costa di più anche dopo: più spese di riscaldamento, più pulizie, più manutenzione, più tasse.
Quando visiti una casa guarda l’organizzazione degli spazi e chiediti quali stanze useresti davvero ogni giorno, non solo la cifra sulla scheda.
4. “Tanto è un investimento” non è una risposta
Prima o poi, davanti a una casa, qualcuno dirà la frase magica: “tanto è un investimento”.
Che cazzata dio mio, che cazzata.
In Italia il mattone è quasi una religione: secondo i dati Eurostat circa il 76% delle persone vive in una casa di proprietà, contro una media europea intorno al 68%, ma “investimento” non vale come parola d’ordine che azzera ogni dubbio.
Questo perché il mercato italiano è diseguale: alcune città e quartieri vanno fortissimo, altre sono quasi disabitate e gli annunci rimangono senza proposte per decenni. Inoltre è anche falso che sia un investimento poco volatile, semplicemente non c’è un sistema di valutazione realtime.
La grande differenza è l’orizzonte temporale. perché comprare casa per viverci è una scelta di medio-lungo periodo: serve tempo per ammortizzare i costi iniziali (tasse, notaio, agenzia, lavori). Se la rivendi dopo pochi anni, come investimento puro, ha poco senso perché vendi la prima casa entro 5 anni, se non ne ricompri un’altra entro un anno, ti fa restituire l’agevolazione (la differenza tra imposta ordinaria e agevolata) più una sanzione del 30%.
Se non riesci a dare una motivazione più forte al comprare casa del “è un investimento”, fermati un attimo e ricomincia dal punto 1.
5. Comprare casa non è uno sport individuale
Non puoi fare tutto da solo.
Si tratta di un consiglio un po’ paraculo in quanto è di un libro su un programma di agenti immobiliari ma il punto centrale è valido, ti serve una mano. Non sarai mai esperto di tutti i passaggi di un acquisto immobiliare: non conosci il mercato locale, non sai negoziare, non sei un capocantiere e non conosci i mille gangli burocratici come un notaio o un geometra.
In qualche modo ti devi affidare a chi ne sa più di te, che siano professionisti o chi ha già avuto diverse esperienze.
Ecco magari non affidarti a chi ti dice “è tutto facile” perché finisce come la barzelletta di Gigi Proietti:
In generale comunque cerca di ottenere un expertise minimo per capire tutto e fai sempre mille verifiche su qualsiasi carta, almeno leggila!
Ah, cosa importante il precedente proprietario non è un tuo amico a cui fare favori.
Conclusione su errori da evitare nel comprare casa
Il libro in realtà continua con una serie importante di chicche, cose che utilizzerò per altri approfondimenti. Te ne sparo qualcuno sul finale per capire come comprare casa con intelligenza:
- Non innamorarti della casa sbagliata e fare i conti dopo. Gli agenti ti presenteranno la casa nel massimo dello splendore (tipo con pavimento puliti e belle luci). Son lustrini, non realtà. Quando ti accorgi di esserti innamorato, rallenta e fai i conti a freddo.
- Scatta foto a ogni visita, prendi appunti sulle prime impressioni e fai un confronto con le tabelle a seconda delle tue priorità. Con l’Ai ci metti pochi minuti e hai un “occhio esterno” senza conflitti di interesse.
- C’è un mobilio brutto in casa quando la vedi? STI CAZZI. Quelli sono i mobili del vecchio proprietario, non i tuoi. Devi guardare gli spazi, i pavimenti, la luce e non gli orpelli.
In generale la casa perfetta in assoluto non esiste, esiste quella perfetta per te e questo significa anche con i conti in ordine, non solo con la luce giusta al tramonto.
Puoi sostenere il blog spammandomi ovunque, seguendomi su Twitter o Telegram o iscrivendoti alla Newsletter o ascoltando il Podcast. Se invece vuoi mostrare il tuo apprezzamento in altra maniera acquista su Amazon da questo link o usa i miei referral:
- SELFY: 150€ di carta regalo Amazon se apri conto, effettui almeno un movimento con la carta e accrediti lo stipendio o spendi 500€ al mese entro il 30/10/2026
- ISYBANK: ricevi 30€ di buoni regalo Amazon aprendo un nuovo conto. Dopo il login vai sull’icona IsyReward e attiva la promo IsyToken Collection usando il codice GVH8Y4N0MT
- ING: 4% per 12 mesi + fino a 200€ di cashback aprendo il Conto Corrente Arancio e il Conto Deposito ING, accreditando lo stipendio o ricevendo almeno 1000€ di bonifico al mese
- BBVA: apri un conto corrente ed ottieni il 3% di rendimento sulla liquidità nonché il 3% di cashback sugli acquisti per 6 mesi
- CREDIT AGRICOLE: fino a 300€ di Carte Regalo Amazon aprendo un nuovo conto corrente usando il codice VISA, accreditando stipendio o pensione e facendo spese con la carta da 500€ a 2000€ nei primi 60 giorni
- SWITCHO: ottieni 10€ di Buono Amazon se fai un cambio di bolletta, operatore telefonico o se sfrutti uno dei servizi di Switcho!
- PRIMA ASSICURAZIONE: ricevi 50€ di sconto sull’assicurazione auto e moto
- E-ON: ottieni le migliori tariffe sulle bollette luce e gas e la migliore offerta sul mercato cliccando qui
Comments