Seguendo l’antico adagio del “meglio sapere le cose prima di finì presi per il culo” vorrei spiegarvi quali sono gli elementi analizzati da una banca per concedere un mutuo.
Giuro, è interessante! Anche perché comprenderlo vi farà capire come valutano il massimo di rata finanziabile.
Ci sono diversi metri di valutazione quindi fateve spiegà tutta sta roba e come calcolare quale casa potete permettervi!
COSA VALUTA UNA BANCA PER LA RATA DI UN MUTUO
Avete presente la barra dei punti ferita dei videogiochi?
Tipo questa insomma:
Immaginate che ognuno per una banca parta da zero. Rispettando una delle condizioni che andrò ad elencare aumenta il punteggio (i punti ferita) del vostro personaggio cioè le possibilità di comprare un immobile.
Alcune cose valgono di più altre meno però.
Non mi prendete una letterà che sto a fa metafora, dai!
1. ANALISI DEL REDDITO
La prima cosa che ogni istituto finanziario valuta per concedervi o meno un mutuo è la vostra situazione reddituale.
Vi verrà infatti quasi sempre chiesto di fornire una documentazione reddituale quali buste paga o dichiarazione dei redditi (fino a 3 anni).
Per una banca esiste una sorta di gerarchia della solidità sui contratti di lavoro.
In cima ci sono i lavoratori dipendenti a tempo indeterminato in un’azienda pubblica, poi quelli in un’azienda privata e giù a scendere fino alle partite iva ordinarie e quelle forfettarie.
Sappiate che avere un mutuo come libero professionista è molto complesso.
2. ANALISI DELL’ESTRATTO CONTO E DEI RISPARMI
Oltre a vedere la vostra situazione finanziaria le banche potrebbero chiedervi delle copie dell’ultimo estratto conto trimestrale e maggiori dati sui vostri risparmi. Capace l’analisi sia arricchitta con analisi della solvibilità creditizia, ma questa è una mia supposizione.
L’analisi dell’estratto conto serve per capire come spendete il vostro denaro.
Se il vostro conto va spesso in rosso, è vicino alla soglia dello zero o fate acquisti in categorie pericolose, beh, potreste far scattare delle red flag. In alcuni casi, come spese in gioco da azzardo e per alcuni istituti gli exchange crypto, diventano un fattore ostativo alla concessione del mutuo venite valutati come un soggetto a rischio.
Per una banca un bonifico ricorrente di 50€ al mese sul sito della SNAI comporta spesso il diniego al finanziamento. Siete un potenziale ludopatico, una persona con una parafilia che, in caso di crisi, non ripagherà il debito. Fatevi una ricaricabile, se proprio dovete.
Non importa che per voi sia un concetto giusto o sbagliato.
A chi finanzia non gliene frega un cazzo delle vostre supposizioni.
Oltre a questo avere o non avere risparmi può comportare una garanzia o meno di solidità.
3. LE GARANZIE SUL MUTUO
Se avete una situazione lavorativa sfigata potrebbe esservi concesso un mutuo solo a fronte di una “garanzia”.
Con questo termine si intende una persona, un ente o un bene che la banca può aggredire in caso del vostro mancato rispetto dei vincoli del mutuo.
Se non pagate il mutuo la banca si troverà con in mano un contratto decaduto. Vi caccerà di casa dopo lunghe procedure di sfratto e poi avrà in mano un immobile da rivendere sul mercato. Tutto questo processo è lungo, dispendioso e ha un costo opportunità enorme.
Per questo una banca tende a non finanziare persone con redditi instabili: hanno più possibilità di non ripagarlo. Se però non avete un contratto indeterminato ma una garanzia le cose cambiano. La firma di un parente, il pegno di un altro immobile, il mutuo fatto con la garanzia di un ente terzo (tipo il mutuo giovani) oppure, solo in alcuni casi anche i titoli finanziari. Tutte queste sono garanzie valide.
Questa garanzia per la banca è salvifica. Non deve aspettare anni per ottenere l’immobile ma pochi mesi per contattare il garante e chiedere il pagamento delle rate del mutuo. Di convesso questo rende più credibili i redditi “pericolanti”.
4. RAPPORTO CON LA BANCA
In passato un direttore di filiale aveva un potere quasi di vita o di morte sul correntista in quanto era in grado decidere di sbloccare pratiche insbloccabili.
Oggi non è più così. Nonostante la vulgata creda il contrario i direttori di filiale non possono più fare come gli pare, devono sottostare a rigidi limiti e hanno un potere decisionale molto limitato. Nelle banche cooperative c’è più elasticità ma non illudetevi.
Il direttore quindi conta un cazzo ma può contare un rapporto con una banca.
Avere un conto corrente da anni su un solo istituto comporta che quest’ultima ha una cronologia chiara del vostro andamento finanziario ed è percioò capace di valutare meglio la pratica del mutuo.
Il rapporto con la banca conta tanto? No!
Può avere un impatto nella concessione del mutuo? Forse si.
5. LA PERCENTUALE DI MUTUO RICHIESTA
La percentuale richiesta del mutuo è un fattore fondamentale per capire se quest’ultimo vi verrà o meno concesso.
Tranne per eccezioni il finanziamento standard è tra il 70% o l’80% del costo dell’immobile.
L’anticipo del 20% è un indice della vostra solvibilità: se siete riusciti a risparmiare vuol dire, teoricamente, che siete in grado di non sperperare il denaro. È un primo test della banca nei vostri confronti.
Richiedere un mutuo 100% senza garanzie, oltre che dispendioso, è indice di una scarsa capacità di risparmio. Appunto non avete superato il primo test del risparmio.
Più anticipo aggiungete più date l’immagine di solidità. In caso siate un libero professionista questa è inoltre l’unica possibilità per accedere al mutuo.
6. SITUAZIONE DEBITORIA PREGRESSA E CRIF
Ci sono arrivato tardi ma questo punto è fondamentale.
Sia lo storico passato del vostro comportamento come buoni pagatori (la visura Crif e alla centrale rischi) sia i vostri debiti in corso andranno a influenzare l’accesso al credito.
Ogni debito, prestito a consumo, finanziamento per l’auto, fido con la carta di credito e in generale ogni accesso al credito andrà a ridurre la rata del mutuo mensile finanziabile.
Se desiderate ardentemente la vostra casa e avete un reddito basso arrivate pronti all’incontro con la banca chiudendo tutte le situazioni pendenti.
COME LA BANCA CALCOLA LA RATA DI UN MUTUO
Siamo arrivati al punto finale dell’articolo: quanto mutuo concederà la banca?
Le indicazioni precedenti dovrebbero avervi già fatto capire se avete margini per essere finanziati dalla banca oppure per essere sfanculati.
Nel caso siate nel primo gruppo sappiate che lo schema di calcolo si basa sempre sul reddito mensile in quanto la banca finanzia al massimo un terzo dello stipendio.
Se quindi hai uno stipendio di 1500€ la tua massima rata mensile sarà di 500€
Moltiplicando questo dato per le scadenze tipiche e otteniamo il capitale massimo finanziabile. Nel caso di un mutuo a 20 anni avremo 240 rate mensili, mentre per uno a 30 anni ne avremo 360:
Mutuo a 20 anni = 500€ * 240 mesi = 120.000€ Mutuo a 30 anni = 500€ * 360 mesi = 180.000€
Che succede però se siete già indebitati al momento della richiesta del mutuo?
Per la banca il totale delle vostre posizioni a debito è sempre la stessa 1/3 del reddito mensile, quindi quello già in corso verrà “scontato” dal calcolo sul mutuo.
Prendiamo sempre l’esempio di prima:
Stipendio di 1500€, massima rata mensile pari a 500€ ma hai anche 200€ di rata per il finanziamento auto.
I 500€ sono il massimo di debiti totali che potete avere, quindi il conto sarà:
Rata Mensile = 33% stipendio - debiti pregressi = 500€ - 200€ = 300€
Rifacciamo i conti per capire quanto credito ci viene dato per comprare un immobile a 20 e 30 anni:
Mutuo a 20 anni = 300€ * 240 mesi = 72.000€ Mutuo a 30 anni = 300€ * 360 mesi = 108.000€
Auguri a trovacce casa con queste cifre!
Ora avete il dono della conoscenza, andate e mutualizzatevi in pace!
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