Molti di voi, preda della tirchiaggine più devastante (belli che siete <3) e avendo letto il mio articolo sul Mutuo Giovani Under 36 stanno seriamente pensando di comprare la prima casa.

Questa voglia di comprare casa deriva da una serie di congiunture economiche come i bassi tassi di interesse, il desiderio di stabilità post covid, un po’ di sano amore per il mattone e anche perché l’acquisto della prima casa è un importante passo verso l’indipendenza finanziaria.

Ma sapete davvero come funziona un mutuo e quali sono le differenze?

come funziona un mutuo per la casa

Si vabbè, fraté.

Lo sappiamo tutti che per comprare una casa la banca ti presta dei soldi e che tu devi restituire, a rate, ma il concetto è un po’ più complesso.

LE CARATTERISTICHE DI UN MUTUO

Il mutuo è composto da tanti elementi e per capirlo appieno bisogna analizzare ognuno di questi aspetti. I principali sono:

  • Finalità (che tipo di mutuo richiedete)
  • Durata
  • Importo (più che altro la percentuale di prestito che richiedete)
  • Il tasso di interesse
  • Tipo di piano di ammortamento, che determina il calcolo delle rate

FINALITÀ DEL MUTUO

La finalità del mutuo è il primo elemento che bisogna indagare, infatti questo tipo di finanziamento può essere richiesto per: 

  • Acquisto prima casa
  • Seconda casa
  • Acquisto di una casa occupata: nel caso la casa sia già occupata da altri affittuari
  • Acquisto per una casa ad uso investimento: una casa che verrà poi affittata
  • Mutui per ristrutturazione: finanziamento per ristrutturare una casa già in possesso del richiedente mutuo

Quindi un mutuo può essere richiesto sia per l’acquisto della prima casa (che in genere garantisce alcune agevolazioni), sia per l’acquisto per investimento, seconda casa e anche per ristrutturare un appartamento già in possesso.

DURATA E IMPORTO

Importo del finanziamento e durata sono strettamente collegati perché determinano, assieme al tasso di interesse, la rata mensile che andrete a pagare.

DURATA

Con durata si intende in quanti anni andrete a pagare il prestito che vi viene fatto, questa durata può variare dai 5 anni fino ai 40 anni.

La scelta di quanto far durare il mutuo dipende da vari fattori:

  • ETÀ – Più siete giovani, più anni avete da vivere e più la banca sarà predisposta ad aumentare la durata del finanziamento
  • FINANZIARIA – A seconda del vostro stipendio dovete capire quale rata massima potete sostenere mensilmente
  • QUANTI INTERESSI VOLETE PAGARE – Maggiori sono gli anni per ripagare il mutuo maggiore sarà il tasso di interesse

IMPORTO

L’importo consiste in quanto chiedete alla banca come prestito. In termini tecnici è chiamata Loan To Value (LTV) ovvero la differenza tra il valore della casa e il prestito richiesto in filiale.

Generalmente le banche chiedono un acconto di almeno il 20% del valore della casa e non concedono finanziamenti superiori all’80%. E’ infatti molto vi conceda un mutuo al 100% quindi se siete tra questi sognatori, svegliatevi.

Difficile ma non impossibile perchè esistono due “scappatoie”. La prima è quella di avere un garante cioè una persona terza che, in caso di problemi, pagherà il vostro mutuo o oppure fornire alla banca un’ ipoteca (dare in pegno un altro immobile oppure titoli azionari, obbligazioni, etc).

Detto ciò alcune banche, tipo Credit Agricole, stanno estendendo la garanzia del mutuo giovani anche al 100%, questo per il particolare periodo storico che stiamo vivendo.

Anche se potete accedere ad un mutuo al 100% ve lo sconsiglio. Se non siete stati in grado di risparmiare un po’ di soldi in decenni siate certi che non ripagherete quella casa e saranno cazzi amari.

TASSO D’INTERESSE SUL MUTUO

Il sistema di calcolo degli interessi è molto simile a quello di un normale finanziamento e segue le regole del TAN e TAEG.

Quando compriamo un pc però facciamo un finanziamento a breve termine nel caso del mutuo parliamo di un prestito a medio, lungo o lunghissimo termine, quindi le cose cambiano leggermente.

I tassi d’interesse sul mutuo dipendendo da diversi indici europei:

  • Euribor e Euro (dipende dal costo del denaro a breve e medio termine nel mercato interbancario Europeo)
  • IRS (dipende dal costo del denaro a lungo termine nel mercato interbancario Europeo)

Come clienti e risparmiatori la selezione del tipo di mutuo (fisso, variabile o misto) vi permette di scegliere l’indice più idoneo alle vostre caratteristiche.

MUTUO A TASSO FISSO, VARIABILE O MISTO

Visto che elencare le caratteristiche e le differenze tra i tassi fissi, variabili e misti si presta ad un bellissimo schema excel chi sono io per non farlo?

tipi di mutuo casa, differenza e caratteristiche tasso fisso, tasso variabile e tasso misto

Bisogna dire che il tasso di interesse proposto dalla banca sul mutuo può variare anche a seguito di altre condizioni esterne all’indice di riferimento quali:

  • PROMOZIONI – In diversi periodi storici le banche possono fare promozioni limando il tasso d’interesse sul mutuo al fine di attirare nuovi clienti.
  • CONVENZIONI – Se siete dipendenti pubblici oppure dipendenti privati (sia di una banca che di grandi aziende) molto probabilmente avrete dei tassi convenzionati in diverse banche sia per voi che per i parenti prossimi (in genere: coniuge, figli, fratelli)

Per avere una panoramica sugli interessi dei mutui attuali vi consiglio questa piattaforma per il calcolo del mutuo.

PIANO DI AMMORTAMENTO

Il piano di ammortamento determina come andrete a ripagare il prestito e indica quando pagherete ad ogni rata, vi faccio la formuletta semplice tanto avete smesso di leggere da 5 minuti:

RATA = Quota capitale + Interessi capitale

La quota di interessi pagata ad ogni rata viene calcolata moltiplicando la quota di capitale rimanente, in quel dato momento, per il tasso di interesse netto. Questo spiega perché nei primi anni il costo della rata è maggiore e poi tende mano mano a scendere e stabilizzarsi.

Esistono vari modelli di ammortamento ma quello più comunemente utilizzato è il piano di ammortamento alla francese che prevede una rata sempre uguale ma con una proporzione tra quota capitale e quota interessi differenti. In soldoni all’inizio pagate una percentuale maggiori di interessi e, poi, dopo qualche anno pagate la quota capitale.

FAQ SUI MUTUI: DOMANDE VARIE

Ci sono tante altre domande sui mutui. Domande a cui tenterò di rispondere in maniera sparsa in queste faq, magari aggiungendo altre risposte altre in futuro.

Si può estinguere anticipatamente un mutuo?

Certo, potete decidere di estinguerlo completamente perché avete abbastanza cash per farlo. L’unica cosa a cui porre attenzione è l’effettivo vantaggio economico.

Se ho un tasso fisso ma i tassi cambiando posso spostarlo su altra banca?

Esistono due modalità. Una si chiama surroga, in cui sostanzialmente trasferite il mutuo ad una banca più conveniente. Può essere fatto all’incirca dopo un anno, dovete avere un capitale residuo di 50k, è praticamente gratis e le spese di registrazione sono a carico della banca. Dovete però stare attenti a non aver già pagato la quota interessi. In quel caso paghereste due volte gli interessi sul mutuo. Il secondo caso si chiama sostituzione e consiste nel chiudere il vecchio mutuo (eliminando anche garanti e ipoteche) e aprirne uno nuovo. E’ più costoso ma permette di chiedere un mutuo più ampio.

Devo per forza avere un conto corrente nella banca in cui ho il mutuo?

Fino a qualche anno fa era obbligatorio avere un conto corrente nella banca con cui si aveva un mutuo, ma grazie al Dl 201/2011, ciò non è più una condizione sine qua non. Molte banche comunque ve lo chiederanno e spesso in maniera perentoria perché ciò facilità l’accredito della rata. E’ vostro diritto comunque poter chiudere il conto e chiedere che il mutuo venga pagato tramite un addebito SDD sul conto che preferite.

E' obbligatoria una polizza vita?

Tra i costi extra che potrete sostenere c’è sicuramente quella della polizza vita. In caso di morte infatti questa polizza copre parte (nel caso di mutuo cointestato) o tutto il mutuo con la vostra banca. Non è obbligatoria sottoscriverla con le condizioni della vostra banca e se già ne avete una accessoria potete usare quella. Vi faranno sicuramente storie, comunque. In generale è consigliabile farsi sia una polizza vita che una polizza danni sulla casa in modo da proteggersi completamente da qualsiasi imprevisto della vita (soprattutto per i vostri cari).

L'inflazione come influenza il mutuo?

Si parla molto di inflazione in ascesa quindi questo è un tema molto chiacchierato. In linea generale l’inflazione avvantaggia i debitori. Se l’inflazione è all’2% e il vostro prestito ha un tasso dell’1%, voi risparmiate ogni anno l’1%. Attenzione però questo calcolo vale se le vostre entrate si adeguano al costo della vita e aumentano proporzionalmente all’aumento inflazionistico. Se ciò non accade voi state perdendo soldi. 

Ci sono costi extra rispetto al mutuo in se per se?

Possono esserci diversi costi extra come il costo del conto corrente, costo perizia, istruttoria, polizza vita, etc. A questo si aggiungono costi per il disbrigo pratiche che sono contenuti nel TAEG. Spesso il costo della rata comprende tutte queste note di spesa.

CONCLUSIONI MUTUO

Non sono un esperto di case o di mutui ma, come avrete capito, basta muovere un po’ il culo online e per non farsi fottere dalla banca con cui andrete a parlare.

Nel caso ci sia qualcuno esperto del settore (per esperienza o lavoro) che ha degli appunti, precisazioni o semplicemente vuole raccontare la sua esperienza di acquisto beh, scrivete nei commenti!

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