Ciao! Sono l’ennesimo sconosciuto che scrive su Finanza Cafona per sopperire alla pigrizia del proprietario. Oggi, dopo mille revisioni, vi faccio partecipi del mio primo articolo sulla regola del 4% per scegliere tra affitto o mutuo casa!
Comunque piacere… JJ!
Ho scelto questo tema perché, dopo tante discussioni con amici e parenti, vorrei sfatare il mito dell’acquisto della prima casa visto come buon investimento.
Un investimento che viene visto come una forma assoluta di affidabilità ma che oggi vorrei trattare in una maniera più razionale. In particolare voglio dimostrare come fare un paragone tra la rata del mutuo e il canone di affitto non sia un buon indicatore per dedurre la convenienza dell’affare.
Infatti sono due cose diverse che non possono essere confrontate, anche se è utile farlo.
Aspetta! L’obiettivo non è quello di demonizzare l’acquistare casa ma di capire quando è vantaggioso. Non intendo dare verdetti ma analizzare i fatti da un punto di vista finanziario e matematico.
Per cominciare dobbiamo considerare i costi non recuperabili (unrecoverable cost come direbbero gli inglesi), cioè le spese che vanno perse. Si tratta di costi che non generano valore residuo. In base a queste due componenti sarà possibile valutare la convenienza di una soluzione piuttosto che l’altra.
COSTI IRRECUPERABILI AFFITTO O ACQUISTO CASA
Iniziamo con il caso dei costi irrecuperabili dell’affitto: il canone mensile pagato al proprietario di casa, niente di più niente di meno.
Così bello, lineare e prevedibile… non vale lo stesso per quelli della prima casa!
Per semplicità esaminiamo il caso di acquisto di prima casa per cui si richiede alla banca un mutuo pari all’80% del valore della casa, considerando gli attuali tassi.
Andiamo ad analizzare nel dettaglio le varie componenti:
COSTI DI MANTENIMENTO
I costi di mantenimento di un immobile sono tanti e dipendono da molti fattori.
Dai piccoli interventi di manutenzione ordinaria a quelli straordinari, più consistenti.
Non è facile prevedere tali costi, ma una regola di buon senso è quella di considerare l’1% del valore dell’immobile su base annua.
Naturalmente è un valore medio, per cui non tutti gli anni si dovrà spendere tale cifra, ma il conto potrebbe arrivare dopo qualche tempo.
TASSE SUGLI IMMOBILI
In Italia (almeno attualmente) non si pagano tasse sulla prima casa, quindi in questo momento teniamo a zero questa spesa.
Naturalmente se l’investimento è per una seconda casa, tale voce andrebbe considerata con la percentuale di oneri fiscali da versare annualmente.
COSTO DEL CAPITALE
Questa componente va suddivisa in due voci:
- Costo del debito: come ben saprete il mutuo che ci concede la banca ha un costo pari al tasso di interesse (legato a TAEG e TAN) applicato alla somma richiesta.
- Costo del patrimonio: quando si decide di comprare casa si investe un asset immobiliare e la liquidità versata rimarrà vincolata ad esso. Questa voce di costo sta a considerare i possibili rendimenti che il nostro patrimonio avrebbe avuto se investito in altri modi, come ad esempio in asset finanziari.
Ognuno di noi, in base alla propria cultura finanziaria e propensione al rischio, può avere diverse aspettative di ritorno dai propri investimenti, per cui il valore da considerare cambia da caso a caso.
Per semplificazione consideriamo investimenti relativamente sicuri che non richiedono particolari competenze (si fa per dire)
Come valore di riferimento per i nostri calcoli i bond Europei a medio/lungo termine che garantiscono attualmente un ritorno del circa 3% su base annua.
E POI?
Per completezza bisognerebbe anche considerare le variazioni (positive e negative) che il prezzo della casa può subire nel tempo. Fare delle previsioni p è estremamente complicato, per cui consideriamo che il valore della casa resti immutato nel tempo.
Nel caso di acquisto è necessaria liquidità per coprire le seguenti spese:
- 20% di anticipo del valore della casa, richiesto per accedere al mutuo
- Costi Agenzia immobiliare (circa 4% del valore della casa)
- Onorario del notaio, altre spese come bollo, ispezione
Non considero altre spese come arredamento o lavori perché sennò diventa un casino. Tenete però in considerazione questi elementi se volete usare la regola del 4% per scegliere tra l’affitto o il mutuo.
Ora che abbiamo elencato tutti gli elementi proviamo ad aggregarli in una sintesi:
| Voci costo | Costi non recuperabili su base annua | Importo |
|---|---|---|
| Costi di mantenimento | 1% (valore medio manutenzione) | valore casa |
| Costo del debito | 2,5% (tassi interesse mutuo) | 80% valore casa |
| Costo del patrimonio | ||
| Anticipo muto | 3,25% (rendimento bond) | 20% valore casa |
| Costo Agenzia | 3,25% (rendimento bond) | 4% valore casa |
Moltiplicando le percentuali di costo per i relativi importi e sommando il tutto, si ottiene un valore complessivo di circa il 4% da cui deriva la regola.
Tale percentuale permette di calcolare i costi non recuperabili tra affitto e acquisto e di fare un confronto onesto.
Sul web si possono trovare articoli simili con valori un po’ diversi perché applicati ad altri paesi (es. regola del 5%) ma qui ho provato a contestualizzare le stesse logiche al mercato italiano.
E TRA 30 ANNI?
Molti ora penseranno che tra 30 anni (fine mutuo) nel caso di acquisto ci si troverà con una casa, mentre nell’altro caso si continuerà a pagare l’affitto.
Il che è vero, però ci sono delle considerazioni da fare:
- Mantenere una casa comporta tante spese, anche non preventivate, per cui è necessaria della liquidità. Nel caso l’immobile non sia più sostenibile si andrebbe incontro alla necessità di vendita.
- Un investimento dello stesso patrimonio supportato da apposito PAC potrebbe generare una soddisfazione finanziaria migliore a fronte di minore stress (non consiglio a nessuno una ristrutturazione).
COME FUNZIONA LA REGOLA DEL 4%: AFFITTO O MUTUO?
Possiamo ora utilizzare la regola di cui vi sto parlando da tante righe.
La regola del 4% serve per:
- Valutare se il prezzo di acquisto della casa è conveniente rispetto all’affitto
- Valutare se il canone dell’affitto è favorevole rispetto al valore della casa
Partiamo dal primo caso e calcoliamo i costi non recuperabili per l’acquisto della casa che stiamo valutando.
Secondo la regola, moltiplicando il prezzo della casa per il 4% e dividendo per 12 (numero di mesi) si ha un valore di riferimento mensile.
Nel caso il valore ottenuto sia uguale o inferiore al canone mensile della stessa casa o di una simile, allora, da un punto di vista prettamente finanziario, l’acquisto può essere considerato conveniente.
Facciamo un esempio e consideriamo una casa del valore di 250K euro!
250.000€ valore immobile * 4% : 12 mesi = 833€ al mese
Se la rata di affitto mensile è superiore a tale importo, allora l’acquisto è più conveniente. Nel caso contrario invece risulta esserlo l’affitto.
Analizziamo ora il secondo caso, per cui è possibile confrontare l’affitto mensile con il valore della casa, per valutarne la convenienza.
Prendiamo il canone mensile di locazione, dividiamolo per il 4% (secondo la regola) e moltiplichiamo per 12 per avere un riferimento annuo.
750€ costo affitto * 12 mesi : 4% = 225.000€
Se il valore ottenuto è superiore al valore dell’immobile, allora l’acquisto può essere considerato un buona soluzione, alternativamente, restare abitare in affitto è consigliabile.
CONCLUSIONI SUL DILEMMA: AFFITTO O ACQUISTARE CASA
La regola del 4% è una super semplificazione della realtà, ma può essere considerata come una buona base di partenza per valutare la convenienza, a livello finanziario, dell’acquisto rispetto all’affitto.
Si tratta di un metodo di valutazione più realistico e affidabile del confronto tra affitto e rata del mutuo o perlomeno uno più razionale.
Tra gli aspetti che spingono per l’acquisto della casa ce ne sono molti:
- Fattore psicologico (inteso come traguardo)
- Vivere in un posto costruito a propria immagine
- Rischio di sperperare i soldi che avete sul conto
- Scarsa conoscenza finanziaria e incompatibilità personale con gli investimenti azionari
Non bisogna però lasciarsi prendere dall’emozione quando si parla di soldi. Un cattivo investimento o una spesa mal pensata può compromettere il vostro futuro.
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