Total Cost of Ownership cos’è e come calcolare il vero costo di una proprietà!

Leggo tanto, troppo, spesso inutilmente. E mi fanno molto incazzare gli articoli delle sezioni “economia” dei giornali scritti senza considerare concetti finanziari fondamentali come il Total Cost of Ownership (TCO o costo totale di proprietà).

Quest’ultimo è un sistema di calcolo che considera tutti i costi nel ciclo di vita di un prodotto in modo da valutarne meglio l’impatto sulle proprie finanze o i rendimenti dell’investimento.

Leggo ste cose e giuro, mi partono davvero i 5 minuti su ste cose. Da diventare matto eh!

Esatto! Così… anche peggio a volte!

Ed è proprio quello successo leggendo questo articolo di Today Economia in cui la giornalista si “impegna” (notare le virgolette ironiche) nel fare i conti sui rendimenti di un investimento in immobili per affitti brevi.

Come per tanti altri articoli delle testate italiche è una notevole raccolta di cazzate in cui si mischiano dozzinalità e la tipica incapacità nel calcolare veramente i costi totali di una proprietà.

Con l’occasione vi spiego cosa è il Total Cost of Ownership, vi sparo due Excel per calcolare i costi più comuni come quello della casa o della macchina e poi vi faccio subire passivamente la mia incazzatura. Anzi, gli excel li metto alla fine dello sproloquio.

COSA È LA TOTAL COST OF OWNERSHIP SIGNIFICATO ED ESEMPIO

Il total cost of ownership è una tecnica finanziaria per il calcolo del costo totale di possesso di un oggetto. In genere è utilizzato nelle aziende IT e in quelle tecnologiche.

L’idea alla base è che non deve essere considerato come spesa solo il costo di cartellino dell’oggetto ma anche da tutti i costi che intervengono durante l’intera vita di utilizzo.

Questo vuol dire considerare i costi di:

• Ricerca del giusto strumento
• Manutenzione
• Personalizzazione
• Costi operativi (ad esempio l’energia elettrica per utilizzarlo o il carburante)
• Smaltimento
• Tasse o costi amministrativi

Secondo me avete già capito dove voglio andare a parare.

Il concetto di Total Cost of Ownership è facilmente traslabile alla Finanza Personale un po’ per tutto quello che possediamo.

Fare shopping con il principio dell’ammortamento

Ad esempio, il costo totale di proprietà di un paio di scarpe classiche da uomo non sarà solo del mero costo di acquisto. Sarà anche inclusiva della manutenzione (la cera per lucidarle o del calzolaio per rifare la suola) nel corso del ciclo di vita.

Il concetto può essere applicato a tutto quello che acquistiamo ed è in parte sovrapponibile all’articolo su come fare shopping con il principio dell’ammortamento.

Capire come funziona il total cost of ownership è molto più facile quando parliamo di automobili e di immobili. Nonostante ciò, come dimostra l’articolo di Today, in molti se ne scordano l’esistenza.

IMMOBILI A RENDITA PER AFFITTI BREVI: I CALCOLI DI TODAY.IT VS LA REALTÁ 

Non so se l’articolo di today.it economia sia stato scritto per pura logica di affiliate branding oppure segua la narrativa di qualche keyword sugli affitti brevi.

Fatto stà che rientra nei tipici cliché degli appassionati del mattone italiani: i conti fatti a minchia di cane.

L’articolo si divide in 3 parti:

1. Calcolo dei costi di acquisto dell’immobile senza mutuo
2. A spanne calcolo dei guadagni, del rendimento e paragone con altri investimenti (i BTP, ovvio)
3. Ricalcolo dell’investimento fatto attraverso un mutuo

La giornalista ipotizza l’acquisto di un appartamento vicino al mare in Salento (Porto Cesareo) di circa 80 metri da affittare per i mesi estivi in modo da avere una rendita lorda di 14.100€ (9.322€ al netto di Imu e Tasse).

I COSTI CONSIDERATI PER METTERE A RENDITA UN IMMOBILE

Partiamo dai costi considerati da today per far partire l’investimento immobiliare.

Dopo una breve ricerca la giornalista suppone di pagare l’appartamento:

Più o meno da 150mila euro. Poi 10mila euro se ne andranno in tasse e spese notarili

Già qui io potrei disquisire. Ho fatto le ricerca anche io e i 150 mila euro per l’acquisto sono il dato più basso e non la media, ma va bene così.

I costi nascosti per l’acquisto di una casa

Sono così buono e magnanimo oggi da farmi andare bene anche i costi nascosti per le spese notarili, tasse di acquisto, bolli e cazzabubbole varie pari a 10 mila euro.

Ok, ci sto.

Il problema che oltre a questi costi (a cui si aggingeranno la cedolare secca e l’IMU) l’articolo non considera nessuna altra spesa.

Insomma tutto il resto del conteggio è una merda, fatto alla buona e dilettantistico in quanto non tiene conto di una lunga serie di fattori.

Esatto, arriva la lista del rancore.

COSTI DI AGENZIA

In Italia l’86% delle compravendite immobiliari sono gestite da agenzie, solo il 14% da privati.

Solo questo dato dovrebbe far capire quanto sia ridicolo pensare di comprare casa autonomamente. Ridicolo anche considerando che l’articolista non sa calcolare il total cost of ownership in maniera corretta.

Secondo Idealista il costo medio di una provvigione dell’agenzia per l’acquisto di un immobile varia dall’1% al 3%. Faciamo la media ed ipotizziamo un costo extra pari al 2% del valore dell’immobile: un esborso di 3000€.

COSTI DI RISTRUTTURAZIONE E MOBILIO

Una cosa assurda dell’assunto nell’articolo è che, comprato l’appartamento, questo non necessiti di lavori e possa essere subito messo in affitto.

Davvero. Niente pulizie, niente acquisto di nuovi mobili, nessun check della cucina, degli impianti oppure svecchiamento del bagno.

Tu compri una casa a 150k e piovono banconote. Il vecchio proprietario, un fesso a quanto pare, invece di seguire il destino scritto dal creatore (leggi: dilapidare il patrimonio di milanesi pirla che affollano le spiagge salentine per il corrispettivo dello stipendio medio italiano) decide di regalare una casa perfetta ad uno sconosciuto.

San Pietro da Porto Cesareo! Che popolo di beati santi i pugliesi!

D’altronde cosa aspettarsi da chi ha inventato i taralli e la focaccia barese? Gente con il pensiero fisso nel rendere migliore la vita degli altri a scapito della propria felicità terrena.

Seri dai! Almeno altri 15000 euro servono SOLO per svecchiare l’appartamento, renderlo vivibile, fare un controllo degli impianti e dargli una sistemata.

COSTI DI MANUTENZIONE, PULIZIA E BOLLETTE RICORRENTI

Gestire una casa vacanza richiede impegno.

Alcuni guru dell’affitto lo potranno far sembrare semplice ma è un dito per il culo cosmico. Sui contratti di lungo periodo il proprietario vive nel costante timore di occupazione e di morosi, nel breve si trova di fronte più bestie che uomini. La media del comportamento di un vacanziero fa sembrare le storie de Il volo in un albergo un atto di antica regalità.

Insomma, gli dovete stare dietro sia per cercare a chi affittare, sia per rispondere ai potenziali clienti sia per mere spese di pulizia.

Oltre a questo, ci sono proprio delle spese ricorrenti di gestione:

• Bollette luce e gas (800 euro annui almeno)
• Pulizia (se non lo fate voi almeno 8€ l’ora)
• Manutenzione in quanto ogni anno si romperà qualcosa. Un semplice cambio di rubinetto o una perdita può costare 200€
• Condominio
• Spese per una agenzia che affitti o gestisca l’immobile

L’articolo invece considera come costi fissi la sola cedolare secca o l’IMU sulla seconda casa. Fare i conti così, spacciandoli per una ricerca semi seria è delittuoso.

COSTO DEL MUTUO E DEL FINANZIAMENTO

Come nell’incipit la giornalista inserisce la possibilità di finanziarsi con il mutuo, però fa il calcolo come se fosse un’eventualità.

Ok che siete dei lettori morti di fame ma avete 150k sull’unghia per una seconda casa?

Dai!

La cosa stronzetta però è che, mentre sul calcolo senza mutuo mette un rendimento in percentuale bello tondo, questo non viene fatto quando si considerano i costi di un prestito, anzi viene usata la solita frasetta della minchia:

Quindi con un investimento iniziale di soli 30mila euro dopo 15 anni la villetta sarebbe mia. E dal sedicesimo anno in poi potrei prenotare ogni anno una vacanza alle Maldive

Pensa. Con un 150k in un conto deposito al 4% quel viaggio te lo fai dall’anno uno. Con il 5% di ING pure in un albergo top.

In ogni caso, considerando un rapido preventivo su Mutui Supermarket, e scegliendo il migliore mutuo a tasso fisso del 3,29% di 100.000€ in 20 anni (anticipo di 50k) comporta una spesa aggiuntiva di:

Solo il mutuo prevede una spesa accessoria di 33.000 euro o nel corso di venti anni. A questo si aggiungono i costi delle imposte, perizie e varie altre rotture.

RIFACCIAMO I CONTI CON IL TOTAL COST OF OWNERSHIP

Tiriamo fuori il nostro concetto di total cost of ownership.

Invece di fare come quei fessi che guardano solo al cartellino noi calcoliamo tutti i costi dei vari elementi, questi:

COSTO	€
ACQUISTO IMMOBILE	150.000 €
ATTO NOTARILE E TASSE	10.000 €
AGENZIA (2%)	3.000 €
RISTRUTTURAZIONE	15.000 €
FINANZIAMENTO CON MUTUO	36.057 €
TOTALE	214.057 €

Volendo dovremmo aggiungere anche i costi ricorrenti annuali: tasse, l’IMU e i costi di gestione (gas, luce, condominio, manutenzione, etc).

I RENDIMENTI REALI DI UN IMMOBILE PER AFFITI BREVI

La seconda parte dell’articolo di Today è dedicata ad un po’ di conticini sui rendimenti dell’investimento.

La giornalista presuppone che l’affito a settimane dell’appartamento per i 4 mesi estivi potrebbe comportare un guadagno lordo di 14.100€. Facciamo che ci credo ed utilizziamo il dato come riferimento.

Si tratta di entrate al lordo eh! Non netti perché la giornalista toglie le tasse: la cedolare secca (2961€) e l’IMU per la seconda casa (1817€).

I suoi calcoli quindi portano ad ottenere un guadagno netto di 9322€.

Considerando i 160.000€ di investimento ipotizzati secondo la nostra cara amica ci portiamo a casa un bel 5,8% di rendimento netto.

Come si calcola il rendimento in un immobile?

Wella, ma qua affarone eh! Altro che S&P500!

Mmm no, perché i conti veri sono un po’ differenti da quelli farlocchi della nostra cara amica. Se paghiamo la casa cash il costo totale di possesso è di 178.000€.

Abbiamo il primo dato. Considerando gli stessi 14100€ di guadagni lordi togliamo imu, cedolare secca e… i costi di gestione.

Da 9322€ calcolati dalla nostra amichetta, passiamo a 6822€ in quanto ho aggiunto un 2500€ di costi fissi annui.

Il rendimento annuo è quindi del 3,8%.

Un bel 2% in meno rispetto a quanto paventato nell’articolo, pensa te! E le cose peggiorano, parecchio, se facciamo un mutuo.

Ai 178 mila euro vanno aggiunti altri 36 mila euro per il costo di finanziamento, il che ci porta ad avere un rendimento annuo dell’investimento pari al 3,2%. Mediocre, al più.

COSA CI INSEGNA IL TOTAL COST OF OWNERSHIP

Tutto questo pistolotto non serve solo a sublimare il mio innato desiderio di rompere i coglioni al mondo. Per quello ho creato Finanza Cafona.

No, serve a farvi capire l’importanza del fare i conti per bene. Farli male vuol dire valutare erroneamente gli investimenti o l’impatto mensile sulla propria contabilità personale.

Avendo parlato solo di rendimento immobiliare riterrete che il Total Cost of Ownership riguardi solo scelte di investimento.

Manco per niente! Anzi questo metodo di analisi è molto utile per valutare le spese di tutti i giorni, da quelle piccole, come quale classe dell’elettrodomestico acquistare, sino a quelle più impattanti, come l’acquisto di un auto.

La società in cui viviamo si è evoluta. Il nostro software sarà pure aggiornato ma l’hardware rimane molto simile a quello dei nostri antenati che cacciavano daini con i sassi.

Abbiamo quindi la tendenza a considerare la spesa solo come il costo del cartellino ma non è così, riguarda tanti fattori e vi consiglio di tenerne conto.

Ah si, gli èxcel! Potete scaricare aggratis il calcolatore del costo totale di proprietà di un’automobile e quello degli immobili. Se mi chiedete l’accesso al file vengo a menarvi, le istruzioni per il download sono nella prima tab del foglio google!