C’è un mito che gira da sempre: quello che per ristrutturare casa bastino pochi soldi e “un’imbiancata ed è perfetta”. Poi sai come sale di botto il valore? Un +40% facile!
Poi fai un giro di preventivi con le ditte di costruzioni e i tuoi pensieri si ridimensionano parecchio: solo per sturare il water l’idraulico ti chiede 280€.
Ristrutturare casa con l’intenzione di rivendere ha senso solo se sai cosa stai facendo e soprattutto quanto ti torna indietro in termini di valore. Perché una cosa è rifare casa per viverci meglio, un’altra è farlo pensando di guadagnarci.
Sono due ragionamenti diversi e mescolarli è il modo più rapido per pentirsene.
Piccola nota prima di cominciare. Questa serie di articoli sugli immobili sono tutti stati elaborati grazie all’ottimo libro La mia casa a prima vista, quello dell’omonimo programma tv a cui è aggiunto uno spruzzo della mia brillante capacità narrativa.
Se stai per comprare casa ti consiglio caldamente di comprare il libro.
Quanto aumenta il valore di una casa ristrutturata?
Partiamo dalla domanda che interessa tutti.
In media una ristrutturazione fa salire il valore di mercato tra il 10% e il 20%.
La forbice è larga perché dipende da due cose:
- Quanto è messa male la casa di partenza
- Quanto sono profondi i lavori
Una tinteggiata fresca e due maniglie nuove non spostano niente.
L’aumento di valore in quel caso è perché hai comprato ben sotto il prezzo di mercato o perché compri in una zona o in un ciclo di mercato in ascesa. Parlando di ristrutturazione quello che conta davvero è rifare impianti, pavimenti e ridisegnare la distribuzione degli spazi.
In alcuni casi certi interventi possono aumentare il valore anche del 30%: tipo creare una stanza in più o abbattere una parete per creare una zona giorno open space.
Occhio comunque che il calcolo rendimento di un immobile non è una banalità!
Quanto costa ristrutturare casa nel 2026?
Belle le ipotesi, bella la boiserie, bello tutto ma ora arriva la parte dolente.
Una ristrutturazione completa nel 2026 costa in media tra i 900 e i 1.500 euro al metro quadro, manodopera e materiali compresi. Al Nord si paga in media il 10-15% in più rispetto al Sud, e con finiture di alto livello si sfora tranquillamente verso l’alto. I prezzi risentono ancora dei rincari dei materiali degli anni scorsi, anche se ultimamente si sono un po’ stabilizzati.
Per un appartamento di 100 mq da rifare da cima a fondo spenderai tra i 90.000 e 150.000 euro al netto di usare materiali di pregio o di particolari problematiche dell’appartamento (un caso su tutti: la necessità di bonificare dell’amianto).
Dentro questo ci sta tutto come le demolizioni e lo smaltimento dei calcinacci, il rifacimento impianto elettrico e idraulico, infissi nuovi, pavimenti, rivestimenti, tinteggiatura e il cambio della caldaia. Se invece ti limiti a sistemare la cucina o il bagno la spesa cala parecchio, ma cala anche il valore extra che aggiungi.
Un consiglio è quello di usare il prezzo al metro quadro solo come indicazione di massima. Il modo migliore per valutare un preventivo è di affidarsi al computo metrico, un preventivo dettagliato voce per voce redatto da un tecnico abilitato. Chiedine almeno tre e diffida di chi ti spara una cifra tonda al telefono senza aver visto la casa.
Ristrutturazione completa o restyling: non sono la stessa cosa
Prima di addentrarci nei meandri del ristrutturare casa bisogna fare una specifica sui termini. Ristrutturazione e restyling sono due cose diverse.
La ristrutturazione completa è quella che fa davvero lievitare il valore e comprende il rifacimento totale degli impianti (elettrico, idraulico, termico), la demolizione e ricostruzione dei divisori interni, pavimenti e rivestimenti nuovi in tutta la casa. Insomma tocca tutto.
Nel restyling invece ci si limita a sistemare l’immobile: imbiancare, cambiare qualche pavimento e sistemare il bagno senza toccare le strutture. Costa meno ma incide poco sul prezzo di vendita. In questo caso il valore extra si ottiene comprando bene.
Quali interventi spostano davvero l’ago della bilancia
Se l’obiettivo è alzare il valore dell’immobile per fare flipping, non tutti gli interventi valgono allo stesso modo.
Immagina di comprare una casa tu, cosa vorresti?
Nella maggior parte dei casi una tela bianca, ma resistente per le tue personalizzazioni e che ti permetta di abitarla in poco tempo. Paradossalmente uno stile neutro è meglio di qualcosa di unico, proprio perché quell’unico… piace solo a te.
I lavori su cui concentrarsi sono:
- Impianti: un impianto elettrico o idraulico vecchio è il primo motivo per cui un acquirente scappa o tira sul prezzo
- Spazi: ambienti open space o luminosi, una cucina che si apre sul soggiorno, una stanza studio, un bagno di servizio, un soppalco per gli oggetti sono quello che la gente cerca oggi
- Efficienza energetica: con la direttiva europea sulle case green che incombe, una casa in classe energetica decente vale di più e si vende prima. Un singolo proprietario non può avere un impatto enorme, spesso dipende dal condominio, ma già avere infissi di qualità, una caldaia a basso consumo o addirittura già un impianto con pannelli solari può rendere l’immobile molto più attraente sul mercato.
Fai bene i conti: l’aumento di valore non è un guadagno
In Italia purtroppo non si sanno fare i conti e questa cosa è evidente a chiunque abbia parlato con chi investe in immobili.
Per valutare il successo di un investimento immobiliare bisogna considerare tutti i costi.
Riprendo l’esempio dell’appartamento da 100 mq. Zio Michele ti dirà “l’ho comprato a 200k e lo sto vendendo a 240k, we un gain di 40k in pochi mesi, sono un genio”.
Tu invece che leggi me dovresti dirgli “Zio, hai pagato 200k la casa a cui devi aggiungere i costi di transazione dell’acquisto di una casa, i costi di finanziamento del mutuo e poi quelli di ristrutturazione, diciamo 100k in totale perchè sono buono. Il tuo appartamento è costato in totale 300k e ora lo stai vendendo a 240k: hai perso 60 mila euro.”
Ora se in quella casa ci abiti il costo della ristrutturazione può non essere considerato. Ogni euro pagato aumenta il comfort della tua vita e abbassa i costi di gestione. Se però fai un ragionamento da investitore puro raramente ripagherai il valore della ristrutturazione se non sei un professionista.
Come detto prima i modi per guadagnare su un immobile sono sempre gli stessi:
- Lo erediti
- Compri ad un prezzo basso fuori mercato. Un intervento anche minimo produce un guadagno certo se la casa è minimamente appetibile
- Acquisti specifici immobili suddividendo gli spazi, aggiungendo camere o cambiando fortemente gli spazi (es: da bilocale a trilocale oppure un quadrilocale diviso in 3 monolocali)
- Hai la fortuna di vivere in trend di mercato favorevoli
Se pensi di comprare a mercato, sistemare e rivendere, ecco la lezione è che raramente ci guadagnerai, questo anche se sfrutti i bonus ristrutturazione.
Quindi ristrutturare conviene o no?
Potresti dirmi che sfruttando i bonus ristrutturazione 2026 avresti dei vantaggi. È vero, ma non è più come qualche anno fa.
Oggi funzionano così:
- Detrazione IRPEF del 50% se i lavori sono sulla tua abitazione principale, che scende al 36% per le seconde case e per gli immobili diversi dalla prima casa.
- Tetto di spesa massimo è 96.000 euro per unità immobiliare
- Recupero detrazione in 10 rate annuali di pari importo. Stesso schema vale per Ecobonus e Sismabonus, allineati alle stesse aliquote.
A questo deve essere aggiunto che in caso di acquisto prima casa hai uno “sconto” sull’imposta ordinaria: invece del 9% paghi il 2%. Perdi questa agevolazione se vendi entro 5 anni o se no vendi e non ricompri un nuovo appartamento entro 12 mesi, In questi due casi devi versare la differenza del 7% ed inoltre paghi una bella sanzione del 30% sulla differenza e gli interessi.
Fare flipping con acquisto e ristrutturazione non è un gioco facile come privato cittadino né poco stressante. Ci sono alternative migliori per investire, come dice la regola del 4% per capire se conviene comprare, oppure, beh, basta non bullarsi a cena con gli amici e godersi la propria casa per come la si è cucita attorno a sé.
Puoi sostenere il blog spammandomi ovunque, seguendomi su Twitter o Telegram o iscrivendoti alla Newsletter o ascoltando il Podcast. Se invece vuoi mostrare il tuo apprezzamento in altra maniera acquista su Amazon da questo link o usa i miei referral:
- CREDEM: Apri un nuovo conto con il codice ESTATE200 e ottieni fino a 200€ di buoni Amazon
- SELFY: 150€ di carta regalo Amazon se apri conto, effettui almeno un movimento con la carta e accrediti lo stipendio o spendi 500€ al mese entro il 30/10/2026
- ISYBANK: ricevi 30€ di buoni regalo Amazon aprendo un nuovo conto. Dopo il login vai sull’icona IsyReward e attiva la promo IsyToken Collection, clicca sul banner con le due ragazze e il titolo “#amici – isyToken” e poi scrolla le schede fino a trovare quella per inserire il codice amico GVH8Y4N0MT
- BBVA: apri un conto corrente ed ottieni il 3% di rendimento sulla liquidità e 3% di cashback sugli acquisti per 6 mesi
- CREDIT AGRICOLE: fino a 300€ di Carte Regalo Amazon aprendo un nuovo conto corrente usando il codice VISA, accreditando stipendio o pensione e facendo spese con la carta da 500€ a 2000€ nei primi 60 giorni
- SWITCHO: ottieni 10€ di Buono Amazon se fai un cambio di bolletta, operatore telefonico o se sfrutti uno dei servizi di Switcho!
- PRIMA ASSICURAZIONE: ricevi 50€ di sconto sull’assicurazione auto e moto
- E-ON: ottieni le migliori tariffe sulle bollette luce e gas e la migliore offerta sul mercato cliccando qui
Comments