Probabilmente ti hanno inculcato fin da bambino che conviene comprare casa (sempre) soprattutto perché la casa è un investimento eccezionale, il migliore.
Un bene vero, solido, indicizzato all’inflazione e che mantiene il valore nel tempo.
Un po’ gli stessi motivi su cui si basa anche la valutazione dell’oro come investimento.
Sia per l’oro che per gli investimenti negli immobili questo principio è falso.
Ce lo scordiamo ma la maggior parte dei nostri avi erano poveri contadini. Il valore di un oggetto, ancora di più quello in cui ti riparavi e vivevi, era inestimabile.
I mercati finanziari non erano così evoluti, non erano di facile accesso e c’erano pochi modi per investire in maniera alternativa, al massimo si poteva aprire qualche attività commerciale o investire in titoli di stato.
Il valore degli immobili però è aumentato, gli affitti sembrano free money, i calcoli dei costi sono molto fantasiosi e, alla fine, sembra che quegli immobili abbiano reso davvero tanto nel tempo. I dati reali però dimostrano altro. Non solo in Italia ma anche in paesi ben più dinamici del nostro.
Quindi… conviene comprare casa?
Alcuni spunti per farti darti una valutazione senza cliché!
INVESTIMENTI NEL MATTONE: CONVIENE DAVVERO?
I RENDIMENTI REALI
In questo bellissimo articolo scritto da Andrea di Incassaforte fa un esempio molto attuale della situazione italiana. Una di quelle frasi che avrai sentito in famiglia come motivazione per spiegare perché conviene comprare casa.
Quella del classico zio semi-analfabeta:
“ehhh pensa questa casa quando l’ho comprata nel 1980 valeva 200 milioni oggi, anche dopo la crisi coi prezzi che sono crollati, vale ben 400 mila euro!!!1!1!11one”.
Andrea si prodiga a fare un po’ di contincini per far vedere come questi valori siano molto poco gargantueschi:
400.000€ x 1936.27 (cambio lira/€) = 774.500.000/200.000.000 = 3.87
Dal 1980 il valore finale del bene è 3.87 superiore a quello iniziale. Questo nello stesso periodo in cui l’inflazione italiana è aumentata in maniera sensibile: 1€ del 1980 è equivalente a 4,13€ nel 2017.
Quindi? Un rendimento di merda, negativo, incacace di seguire il passo dell’inflazione.
Come confronto, considera che il rendimento reale dei mercati finanziari negli ultimi 100 anni è stato del 7,26% lordo annuo.
Se non ti basta il premio nobel per l’economica Robert Shiller ha ricostruito i dati storici degli investimenti finanziari e immobiliari. Da quest’ultimo ha ottenuto un ben poco ricco rendimento dello 0,5% annuo dal 1890 ad oggi. Negli USA, il paese maggiormente cresciuto al mondo (forse anche nella storia) in questo range storico. Non ti fidi? Scarica i dati qui.
Vuoi invece qualcosa di più attaccato alla realtà italiana? Idealista ha parecchie statistiche, questi sono i rendimenti lordi del 2024 per chi affitta un appartamento in varie città italiane:
CALCOLARE LA RENDITA FINANZIARIA
Quello che emerge nel punto precedente tira fuori un altro grandissimo problema.
I rendimenti immobiliari sono spesso calcolati al lordo, facendo una semplice divisione tra utile (costo di vendita – costo di acquisto) e costo di acquisto oppure semplicemente il rapporto tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto.
Non si fanno così i conti.
Un rendimento lordo è fuorviante, in quanto non calcola veramente quanto ti metti in tasca e non valuta minimamente i tantissimi costi di proprietà.
OItre all’inflazione possedere un immobile o pensare di comprarne uno per uso investimento ha tante spese nascoste:
- Deprezzamento dell’immobile
- Piccoli lavori di manutenzione (dall’idraulico, muffe, pitture, cambio serrature)
- Lavori condominiali
- Imu
- Costi di acquisto immobile (notaio, bolli, agenzia, etc)
- Lavori di ristrutturazione
- Spese legali (occupazioni, morosi, etc)
- Interessi sul mutuo
- Tasse sull’affitto o sulla locazione di breve periodo
Per valutare correttamente il rendimento di un immobile è necessario usare il concetto di Total Cost of Ownership.
I rendimenti a lordo sono spesso utilizzati per gonfiare i risultati e portare acqua al mulino di chi appoggia l’investimento immobiliare. Fai la persona intelligente e valuta tutti gli aspetti dell’acquisto di un appartamento, non solo i dati a favore della scelta.
In questo report di Solo Affitti vengono fatti un po’ di calcoli (semi giusti) sulla redditività dell’affitto a lungo periodo e su quello a breve, paradossalmente conviene il primo caso.
I dati del 2025 di Roma (sotto Giubileo ed invasa dai turisti) riportano quanto segue:
- Per gli affitti 3+2 un rendimento lordo del 4,80%, che diventa il 3,80% netto (considerando solo le tasse del contratto di affitto)
- Per gli affitti turistici il rendimento annuo è solo del 3,3%
A Milano le cose non vanno meglio con un rendimento per affittacamere del 2,7%.
Parliamo delle città trainanti per il mercato immobiliare italiano, eh!
AFFITTO VS ACQUISTO
Ben Felix è un professionista finanziario canadese stimato che realizza video di grande qualità. Come molti possiede un immobile di proprietà. Questa sua decisione di vita però non lo influenza in analisi finanziarie come questa tra affitto vs acquisto.
Ha fatto molti video sulla questione immobiliare, questo è forse il più completo:
Viste le tante variabili intorno a questo tema sul sito del suo fondo di investimento trovi anche un calcolatore affitto vs mutuo molto dettagliato.
Felix sostiene che il mercato immobiliare non abbia rendimenti stratosferici, il mattone abbia enormi costi di gestione (quantificati intorno al 2,1% annuo) ed in molti casi la soluzione d’affitto + investire nei mercati garantisca maggiori rendimenti assoluti.
POSSEDERE UN IMMOBILE È SFIANCANTE
Nessuno ne parla ma possedere un appartamento può essere sfiancante.
Se ci abiti potresti avere dei vicini incivili, costi di gestione improvvisi, lamentele di sociopatici da ricoverare (ogni palazzo ne ha uno) e potresti continuamente litigare con altri condomini che non vogliono affrontare alcun tipo di spesa.
Ho amici amministratori di condominio che raccontano storie assurde, come quella di gente che si rifiuta di pagare le riparazioni del tetto nonostante il palazzo stia marcedo per le infiltrazioni o scende in complottismi beceri per non pagare bollette del gas.
Nel caso tu invece possieda un appartamento da mettere a rendita, beh, anche lì le cose non sono facili. Scegliere il giusto affittuario non è semplice.
Trovare il profilo giusto non è facile, molti sono dei rompicoglioni cosmici e tanti fanno continue richieste incapaci di ogni autonomia decisionale. Spesso poi non pagano le spese condominiali.
Parlando di non pagatori un’indagine del portale Solo Affitti dipinge questa tela:
Il 62% degli inquilini italiani è in ritardo con il pagamento della locazione, mentre uno su due abbandona l’appartamento senza saldare gli arretrati.
Il moroso tipo è un maschio tra i 40 e i 49 anni, mentre sono migliori pagatori gli under 30 e gli anziani.
La legislazione sugli sfratti italiana poi è molto “leggera” con tempistiche tra i 6 mesi e i 2 anni per liberare la casa. Tutti rendimenti persi. Spesso, poi, la casa ha bisogno di lavori per essere resa di nuovo abitabile.
La soluzione potrebbe essere quella di fare degli affitta camere o un AirBnb ma anche qui ci sono problemi significativi:
- Concorrenza enorme nelle grandi città
- Tasse in aumento e nuove normative
- Costi di gestione di intermediario che mangiano tutti i ricavi
- Spese impreviste
Gli affittacamere possono essere lucrativi ma necessitano di una presenza costante.
Molti hanno fatto passare questo business come easy money, ma non è così. I prezzi sono in diminuzione e più si affidano a qualcuno i compiti della gestione dei clienti (pulizie, accoglienza, gestione), più si riduce il ricavo operativo. E se pensi di gestire tutto in autonomia ragiona sull’impatto di pulire a fondo la stessa casa 3/4 volte a settimana o di stare dietro alle tempistiche dei turisti!
Soprattutto non fare come Riccardo Zanetti, ecco.
BENE ILLIQUIDO
Gli immobili inoltre sono il bene illiquido per eccellenza.
Se hai bisogno di soldi non vendi casa nel giro di un paio di ore ma ci metti mesi.
Asset come oro, investimenti finanzari o persino oggetti da collezionismo ti permettono di monetizzare velocemente mentre una casa ha dei problemi insiti proprio nella sua mole.
Proprio per questo un investimento nel mattone tende ad essere piuttosto statico e poco liquido per di più non consente di sfruttare gli interessi composti, a differenza di un portafoglio capace di incrementare il capitale nel tempo.
CONVIENE COMPRARE CASA? CONCLUSIONI!
Quindi conviene comprare casa?
Dipende. A volte si, a volte no, a volte forse.
La casa non è un obbligo e non è affatto vero sia sempre un investimento di successo. Anzi, questo articolo serve proprio a darti le risorse per prendere una valutazione razionale.
Un appartamento però è si, una sicurezza. Soprattutto personale. La sicurezza di avere un alloggio per gran parte della vita, con degli spazi ideati seguendo il proprio gusto e che dà la tranquillità di possedere qualcosa di proprio.
Si tratta quindi di una sicurezza al più psicologica, non finanziaria.
Conviene comprare casa se si fanno certe scelte di vita (stanzialità, si ha timore degli strumenti finanziari, etc) ma mediamente non conviene se si vuole fare un investimento. I costi totali monetari e di tempo non valgono il guadagno.
Se vuoi comprare un immobile almeno usa la ragione e fallo usando la regola del 4%!
Ma poi di che parliamo? Tanto sei un morto di fame partita iva, quindi camperai in affitto a vita!
Puoi sostenere il blog spammandomi ovunque, seguendomi su Twitter o Telegram o iscrivendoti alla Newsletter o ascoltando il Podcast. Se invece vuoi mostrare il tuo apprezzamento in altra maniera acquista su Amazon da questo link o usa i miei referral:
- CREDIT AGRICOLE: Fino a 200€ di Carte Regalo Amazon aprendo un nuovo conto corrente usando il codice VISA ed effettuando spese con la carta di debito entro 60 giorni
- ING: Apri sia Conto Corrente Arancio che Conto Arancio, spendi 100€ con la carta di debito e ottieni il 3,50% lordo per 6 mesi
- BBVA: Apri un conto con il codice 77660041734793 e ricevi il 3,5% di rendimenti sulla liquidità e di cashback per i primi 6 mesi e 10€ di bonus dopo la prima transazione con carta.
- BUDDY: Apri un nuovo conto con il codice 4D67E5, richiedi la carta One ed effettua una transazione da almeno 10€ per ricevere 50€ di bonus
- SELFYCONTO: 5% di cashback sugli acquisti fino al 31 luglio
- PRIMA ASSICURAZIONE: Ricevi 50€ di sconto sull’assicurazione auto e moto
- E-ON: ottieni uno sconto di 30€ sulle bollette luce e gas e la migliore offerta sul mercato cliccando qui o usando il codice promo DUILSIMO2119
Commenti