Uno dei 3 lettori intelligenti che ha capito come mi chiamo mi ha scritto in privato e mi ha fatto notare come nell’articolo sul funzionamento del mutuo abbia solo vagamente parlato del piano di ammortamento del mutuo e della differenza tra i vari tipi (italiano, francese, tedesco e americano).
Visto che siamo alla fine dell’estate e il blog necessita di un bel articolino leggero, interessante, narrativamente fruibile perché non parlare di una delle cose più noiose che l’universo abbia mai concepito?
In breve: il piano di ammortamento del mutuo è il piano dettagliato di rimborso, rata per rata, diviso in quota capitale e quota interessi. Esistono quattro tipi: francese (rata costante, il più usato in Italia), italiano (quota capitale costante e rata decrescente), tedesco (interessi calcolati in anticipo) e americano (due tassi e capitale restituito alla fine). Sotto trovate come funziona ciascuno, come si calcola il piano con un esempio reale e un calcolatore per il vostro mutuo.
Piano di ammortamento del mutuo: definizione e componenti
Come al solito partiamo dal capire cosa sia un piano di ammortamento per il mutuo. In questo senso la risposta è molto semplice ovvero:
Il piano dettagliato di rimborso del mutuo calcolato rata per rata
Un piano di ammortamento è generalmente composto di due elementi:
- QUOTA CAPITALE – La somma che avete chiesto in prestito (ad esempio 150k per comprare casa)
- QUOTA INTERESSI – Gli interessi sul mutuo che dovete alla banca per il prestito erogato
Il modo in cui decidete di estinguere il vostro mutuo si chiama appunto piano di ammortamento. Ne esistono 4 tipi (francese, italiano, tedesco e americano) e ognuno permette di restituire il prestito con una composizione di quota capitale e quota interessi differenti.
Piano di ammortamento mutuo alla francese
Il piano di ammortamento alla francese è il modello più utilizzato in Italia e dalle banche sulla penisola, viene anche chiamato a rate costanti perché, ma va!, le rate sono sempre uguali.
Quello che cambia è come rimborsate la quota d’interesse. All’inizio questa quota sarà maggiore nei primi anni e diverrà a mano a mano decrescente con il passare del tempo.
Ad esempio:
1° anno 500 euro di rata di cui:
300€ di quota interessi e 200€ di quota capitale
3° anno 500 euro di rata di cui:
250 di quota interessi e 250€ di quota capitale
5° anno 500 euro di rata di cui:
150 di quota interessi e 350€ di quota capitale
L’esempio è puramente indicativo ma vi fa capire il funzionamento del piano di ammortamento alla francese con mutuo a tasso fisso. In sostanza nei primi anni pagate soprattutto interessi alla banca e poi sempre più il capitale che avete chiesto in prestito.
Un caso reale preso dalla guida della Banca d’Italia: mutuo da 150.000€ a tasso fisso del 2,1% in 20 anni, con rata mensile di circa 766€. La prima rata è fatta da 503€ di capitale e 263€ di interessi, l’ultima da 765€ di capitale e 1€ di interessi.
Ma come si fa con un mutuo a tasso variabile? Beh semplicemente vengono adeguati gli importi in base alla variazione del tasso d’interesse con un ricalcolo dei nuovi tassi sul capitale residuo. Il tutto mantenendo la rata il più costante e simile possibile.
Piano di ammortamento all’italiana
Il piano d’ammortamento all’italiana funziona in maniera dissimile da quello francese e viene anche chiamato a capitale costante.
Nell’ammortamento all’italiana le rate sono variabili e il pagamento che rimane costante è quello del capitale, ogni rata sarà quindi
Rata = quota capitale costante + interessi sul capitale ancora da restituire
Se siete un minimo svegli avrete capito che con questo piano nel primo periodo le rate sono più cicciotte ma nel medio e lungo periodo la rata diventerà mano a mano minore. Questo succede perché, da subito, cominciate a ripagare il capitale, nel corso del tempo quindi gli interessi sul capitale restante saranno sempre minori.
‘pe na volta che facciamo bene le cose.
Ammortamento alla tedesca
Il piano d’ammortamento alla tedesca è quasi identico a quello francese e si basa sulla stessa formula di base: prima si pagano gli interessi e poi si ripaga il capitale.
Ci sono solo due piccole differenze:
- CALCOLO INTERESSI – Nel modello francese gli interessi vengono calcolati rata per rata, nel tedesco vengono calcolati anticipatamente
- PRIMA RATA – La prima rata paga solo la quota interessi e 0 di quota capitale.
Piano di ammortamento americano o anglosassone
Il piano americano, o anglosassone, è completamente diverso da quelli europei sopra elencati, infatti viene chiamato piano di ammortamento a 2 tassi.
La rata viene divisa in due parti:
- FINANZIAMENTO – Rappresenta il costo degli interessi (quota interesse) e generalmente è calcolata con un tasso fisso. Il tasso d’interesse varia a seconda della banca ma, anche, a seconda del vostro credit score.
- INVESTIMENTO – Questa parte forma un capitale di accumulo a un tasso diverso (inferiore a quello in interesse), che alla fine del piano andrà a pareggiare la quota capitale.
È un sistema abbastanza complicato (qui se volete approfondire i calcoli) e tarato per i cittadini americani in quanto permette di detrarre dalle tasse sia la quota di finanziamento che quella d’investimento.
Quando inneggiate agli USA ricordatevi che il loro sistema finanziario potrebbe mandarvi in burnout, l’Europa è molto più semplice.
Calcolo del piano di ammortamento del mutuo
Per calcolare un piano di ammortamento servono tre dati: capitale, tasso d’interesse e numero di rate. In ogni rata la quota interessi è il capitale ancora da restituire moltiplicato per il tasso del periodo, la quota capitale è quello che resta della rata.
Quota interessi = capitale residuo × tasso mensile
Quota capitale = rata - quota interessi
Rata alla francese = capitale × tasso mensile ÷ (1 - (1 + tasso mensile)^-numero rate)
Rifacendo il conto sul mutuo da 150.000€ al 2,1% in 240 rate mensili (tasso mensile 0,175%, calcolo mio), la rata alla francese è di 765,95€ e gli interessi totali sono 33.827,85€. La prima rata si divide in 262,50€ di interessi e 503,45€ di capitale.
Con le stesse condizioni all’italiana la quota capitale è sempre di 625€ (150.000€ diviso 240 rate). La prima rata è di 887,50€, circa 122€ più alta della francese, l’ultima di 626,09€ e gli interessi totali scendono a 31.631,25€, cioè circa 2.197€ in meno.
Calcolatore del piano di ammortamento del mutuo
Per fare i conti sul vostro mutuo inserite importo, tasso (il TAN) e durata, poi scegliete il tipo di ammortamento: il calcolatore mostra rata, interessi totali e piano anno per anno, con il confronto tra i quattro tipi.
Domande frequenti sul piano di ammortamento del mutuo
Che cos’è il piano di ammortamento del mutuo?
È il piano dettagliato di rimborso del mutuo, calcolato rata per rata. Per ogni rata indica quanto è quota capitale, cioè la somma presa in prestito, e quanto è quota interessi, cioè il costo che dovete alla banca.
Quali sono i tipi di ammortamento del mutuo?
Sono quattro: francese, italiano, tedesco e americano. Cambia il modo in cui capitale e interessi sono divisi nelle rate: nel francese la rata è costante, nell’italiano è costante la quota capitale, nel tedesco gli interessi sono calcolati in anticipo, nell’americano ci sono due tassi.
Qual è la differenza tra ammortamento alla francese e all’italiana?
Alla francese la rata resta uguale e gli interessi pesano di più all’inizio. All’italiana la quota capitale è costante e la rata scende nel tempo: parte più alta ma gli interessi totali sono minori. Sul mutuo da 150.000€ al 2,1% in 20 anni sono circa 31.631€ contro 33.828€.
Qual è il piano di ammortamento più usato in Italia?
Il piano alla francese, chiamato anche a rate costanti, è il modello più utilizzato dalle banche italiane.
Come si calcola il piano di ammortamento del mutuo?
Servono capitale, tasso e numero di rate. Gli interessi di ogni rata sono il capitale residuo per il tasso del periodo, la quota capitale è la rata meno gli interessi. Alla francese la rata si ottiene con capitale × tasso mensile ÷ (1 – (1 + tasso mensile)^-numero rate).
Come funziona l’ammortamento alla tedesca?
È simile al francese, ma gli interessi sono calcolati in anticipo e la prima rata paga solo la quota interessi, senza quota capitale.
Come funziona il piano di ammortamento americano?
La rata è divisa in due parti: una paga gli interessi con un tasso fisso, l’altra forma un capitale di accumulo a un tasso inferiore che a fine piano pareggia la quota capitale.
Conclusioni sul piano di ammortamento
Questo articolo spero metta chiaramente in mostra quanto mi annoia il mercato immobiliare e le sue mille quisquilie burocratiche (tipo come le banche valutano un mutuo).
Eppure mi sento in dovere d’informarmi un minimo anche su queste grandissime rotture di minchia e farvi anche notare quando fate scelte sbagliate sul mutuo.
E ragazzi, ammetto qui la mia ignoranza nel settore quindi se siete più esperti e volete segnalare errori od omissioni vi prego di scrivere un commento. Se anzi avete un libro sull’immobiliare italiano da consigliarmi mi fate un favore, nella vita è meglio conoscere tutto.
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