L’articolo di oggi ci spiegherà perché l’estinzione parziale del mutuo spesso non è una scelta finanziariamente conveniente.
Dico “ci” non perché sia impazzito (non del tutto) ma perché è scritto dall’ottimo Nicola Protasoni, amico e autore di The Italian Leather Sofa, che l’altro giorno mi ha fatto una proposta irresistibile:
Senti, Andrea d'incassaforte è troppo impegnato a seguire il mercato NBA, ti va se ti faccio un guest post?
Quale migliore occasione per rubare un super commentatore al migliore podcast di finanza personale in Italia e scroccare un articolo di qualità?
Vi faccio un po’ di contesto e vi linko il tema da cui è partita l’analisi di Nicola, poi ci pensa lui a tirare fuori una po’ di cafonaggine!
Ciao!
Un mutuo a tasso fisso con rata sotto il 2.5% rappresenta una delle migliori opportunità dal punto di vista finanziario che ti possano essere capitate. Per questo, vorrei elencare una serie di motivi per cui versare del capitale per abbassare l’ammontare del debito può rivelarsi una decisione costosa.
L’idea di questo articolo viene come “reaction” alla puntata di Natale 2022 di InCassaforte podcast. Un ascoltatore scrive che ha un mutuo ventennale all’1.95%, sta utilizzando i proprio risparmi per abbassarne il capitale e chiede ai conduttori se questa sia una buona scelta.
La risposta è abbastanza canonica:
Non è la strategia ottimale ma se ti dà la peace of mind, va bene.
Vorrei approfondire perché ci sono molti spunti interessanti.
IL DISASTRO DELLE OBBLIGAZIONI NEL 2022
Se avevi dei bond in portafoglio l’anno scorso, è molto probabile che tu abbia registrato delle perdite.
Questo perché nel 2022 le Banche Centrali di quasi tutto il mondo hanno alzato i tassi in risposta alla crescente inflazione.
Se all’inizio dell’anno avevi investito in un prestito con una cedola del 2% e prezzo 100 quando i tassi erano a -0.5%, oggi quel prestito vale 95 (per dire) visto che i tassi sono saliti al 2.5%: devi offrire al potenziale acquirente uno sconto per compensarlo del fatto che riceverà una cedola bassa.
Ripagare oggi un mutuo a tasso fisso stipulato prima del 2022 significa dare alla banca 100 per una roba che ne vale 95.
La banca ti sta prestando soldi a un tasso fuori mercato (per cui ci sta perdendo) e ti dovrebbe offrire uno sconto, tipo ripaghi 95 e io ti cancello 100, per invogliarti a estinguere anticipatamente il mutuo.
Ripagare senza questo incentivo significa fare beneficenza alla banca.
PEACE OF MIND
Le persone che mi dicono che sono più tranquille sapendo che non hanno debiti, di alcun tipo, mi fanno pensare a uno che decide di non tenere coltelli in casa perché potrebbero far male a qualcuno o uno Stato che decide di dismettere il nucleare: prima o poi queste scelte arrivano a presentare il conto.
Qualsiasi cibo compri al supermercato è confezionato con l’assunto che l’acquirente abbia accesso a un coltello: puoi sopravvivere e trovare soluzioni alternative ma ti stai complicando la vita. Rinunciare al nucleare significa partire da una posizione di svantaggio rispetto ad altri Paesi che lo usano.
Il fatto è che il mondo ruota intorno al debito.
il prezzo delle cose è determinato dal fatto che diversi agenti economici hanno accesso al debito. Considerare alla stessa maniera il tasso passivo sulla tua AmEx al 25% e un mutuo al 2% ti darà pure peace of mind ma ti mette un bel po’ di gradini indietro rispetto a quanti riescono a vedere la differenza e farsene una ragione.
La tua peace of mind ha un costo.
RISPARMIO FORZATO
Ogni volta che sento questo argomento mi viene in mente Carlina de Il Ciclone che si spendeva l’IVA.
Scusate, ho passato 5 anni di vacanze scolastiche in un posto dove non c’era il segnale della tv e l’unica VHS che avevamo io e mio fratello era quella…so Boomer.
Comunque, a parte i miei traumi giovanili, ma davvero non sei in grado di superare il marshmallow test a trent’anni?
Nel 1970 due psicologi di Stanford misero a turno dei bambini da soli in una stanza con davanti una caramella (il marshmallow) e gli dissero che, se non l’avessero mangiata, gliene avrebbero data un’altra dopo 15 minuti.
Dopo 30 anni sono andati a controllare, e i bambini che avevano aspettato a mangiare sono risultati quelli con la carriera migliore.
Entra anche tu a far parte del club dei bimbi che sanno aspettare (senza l’aiuto della banca).
FREE MONEY
Se nel lungo periodo il tuo stipendio non cresce allo stesso passo dell’inflazione, il problema sei tu.
Troppo americana come affermazione?
Ok, a meno che non hai un datore di lavoro illuminato, per tenere il passo dell’inflazione ti devi spostare, cambiare lavoro, insomma un po’ una rottura di scatole.
Quanto l’inflazione eroda veramente il valore del debito è un discorso abbastanza complicato e dipende effettivamente da quanto il tuo stipendio si rivaluta in termini reali.
Ad esempio con l’inflazione al 10%, se becchi un aumentò del 5%, ti hanno di fatto tagliato lo stipendio del 5% ma sei comunque messo meglio rispetto alla rata fissa del mutuo. Come dicevo, è complicato..
Però più cresce la forbice tra inflazione e tasso sul mutuo, meno conviene ripagarlo.
Questo perché il mutuatario ha diverse scelte riguardo i suoi risparmi:
- Può spenderli per fare manutenzione alla casa. Se il costo per rifare il tetto cresce del 5%, ti conviene rifare il tetto oggi piuttosto che ripagare il mutuo al 2%. Meglio ancora se trovi qualcosa che aggiunga valore all’immobile o, visto che in Italia va sempre di moda, della manutenzione ordinaria abbinata a uno sconto fiscale.
- Può investirli
INVESTIMENTO INVECE DI ESTINZIONE PARZIALE MUTUO
E siamo quindi arrivati al punto principale.
Premessa: sono fermamente convinto che sapere la differenza tra un’azione e un’obbligazione dovrebbe essere considerato alla stregua di conoscere la capitale della Francia.
Forse di più, visto che della prima ne va letteralmente la tua vita, soprattutto durante la pensione, mentre puoi sempre fare a meno del sapere dove sta Parigi.
“Eh ma non ho mai investito” non dovrebbe essere una scusa, impara (e ringraziami dopo).
Poi vabbè quel tizio nello specifico ha pure scritto a un podcast di finanza, non al Cioè.
Non bisogna essere tutti George Soros ma almeno sapere come acquistare un paio di ETF e quale volatilità aspettarsi…ripeto, è una cosa troppo importante per essere considerata come l’aneddoto sul tuo amico Mario che sa come montare le catene da neve.
Non avrai mai più accesso a un prestito a tassi così bassi come quelli di un mutuo.
Purtroppo viviamo in un mondo così, dove per avere un finanziamento a un tasso non da usura devi comprare casa (o usare InteractiveBrokers, ma questa è un’altra storia).
In Inghilterra le banche offrono uno strumento chiamato “offset mortgage”: collegano il mutuo a un conto di risparmio e il saldo di quel conto contribuisce alla riduzione del montante del prestito.
Mi spiego meglio.
Se il saldo del mutuo è 100.000 e sul conto di risparmio ci sono 10.000, gli interessi sul mutuo vengono calcolati su un montante di 90.000, mentre la banca guadagnerà sullo spread del mutuo più alto rispetto a quello tradizionali.
Il vantaggio di questo strumento è che se domani ti capita un’emergenza seria (perdi il lavoro, ti bruciano la macchina, ti danno 15 punti di penalizzazione in classifica) hai comunque accesso ai fondi come se fosse un normale conto risparmio.
Prova a chiedere indietro i soldi dei tuo extra versamenti alla banca…
Chiunque in Italia può costruirsi il suo offset mortgage fai date e si chiama:
Compra un paio di titoli di Stato che rendono più del costo mutuo
Ovviamente la faccio semplice perché scegliere i giusti bond non è facilissimo ma hai capito.
Il vantaggio non è nel fatto che oggi ci guadagni 1% all’anno (differenza tra tasso sul muto e rendimento dei titoli) ma nella flessibilità che ti offre questa soluzione.
Se i tassi sui titoli di Stato tornano sotto il costo del mutuo, e quindi sono andati su di valore, tu vendi. Mentre se i tassi rimangono stabili o crescono aspetti la scadenza e ripaghi il mutuo.
In questo modo ti ritrovi nella stessa situazione in cui saresti stato al giorno 1 del mutuo.
Anzi un po’ meglio a dire il vero perché hai fatto un piccolo guadagno.
Ci sarebbe pure l’opzione più blasfema di tutte: investire in un portafoglio bilanciato tipo 60/40.
No, non per il differenziale di rendimento tra il portafoglio e il costo del mutuo, ma solo per un discorso di gestione del rischio.
Comprando casa, nel migliore (ma proprio migliore) dei casi la tua ricchezza sarà concentrata solo al 50% nel valore dell’immobile quando ti siedi davanti al notaio.
E quella percentuale è destinata molto probabilmente a crescere mentre ripaghi il mutuo secondo le normali scadenze.
Perché legare ancora di più il proprio destino, finanziario ma non solo, a quel unico asset?
Non sarebbe… meno rischioso… diversificare?
HOME SWEET HOME
L’acquisto della prima casa è qualcosa che va oltre le fredde logiche di Excel…ho anch’io una moglie, cosa credete?
Ritorno all’episodio del podcast perché l’intervento dell’ascoltatore dice due cose:
- “una rata [del mutuo] abbastanza alta”
- E che ripagare il mutuo per abbassare la rata “alla fine è come avere 80 euro in più di stipendio”.
Questo mi dà l’idea di uno che ha fatto un po’ il passo più lungo della gamba, spero per lui per qualcosa che alla moglie piaceva veramente, e che ora pensa di abbassare il rischio dandosi un piccolo (credo) aumento di stipendio, quando in realtà si sta scavando ancora di più la proverbiale fossa.
Non so dove saremo tra dieci anni, ma secondo me saranno di più quelli che si guarderanno indietro e rimpiangeranno quel mutuo a tassi ridicoli che si sono sbrigati a ripagare.
Ma ve lo dice uno convinto che l’S&P500 farà meglio di un bilocale a Gallarate…
O forse la mia è solo gelosia perché qui in Inghilterra non si possono fare i mutui fissi a 20 anni e io, non avendo di meglio da fare, sono diventato campione olimpico di mangiarsi le mani.
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FONTE IMMAGINE: Foto di Karolina Grabowska
Ottimi spunti come sempre!
Tra parentesi in passato il mutuo offset in Italia era offerto. Lo fece iwbank, banca clamorosa prima che venisse riposizionata da ubi (come clientela private) e poi di fatto dismessa con l’acquisizione da parte di Intesa. A distanza di anni, il miglior conto corrente che abbia mai avuto.
Grazie della chicca! Aveva anche un conto titoli dentro vero?
Su finanzaonline ci sono ancora le vedove di Iwbank!
Ho aperto il conto con IWBank nel…2004? Non sapevo del mutuo perche’ l’ho sempre usato solo per fare trading ma concordo con te al 100%, ERA una banca clamorosa. Alfabeto Fideruram ha piu’ bug del mio blog…dopo 20 anni sono riusciti a farmi trovare la voglia di spostare tutto su IB
Mi sto approcciando da poco al mondo della finanza, e ci sono ancora concetti che non riesco a comprendere. Tipo non riesco a capire il senso di questa frase:
“Se all’inizio dell’anno avevi investito in un prestito con una cedola del 2% e prezzo 100 quando i tassi erano a -0.5%, oggi quel prestito vale 95 (per dire) visto che i tassi sono saliti al 2.5%: devi offrire al potenziale acquirente uno sconto per compensarlo del fatto che riceverà una cedola bassa.”
Il senso è un po’ quello che c’è nel paragrafo successivo: la banca ti ha fatto un prestito in passato. Quel prestito oggi, a causa del rialzo dei tassi, è molto conveniente per te e lo è poco per la banca… che anzi ci perde!. Ridando i soldi anticipatamente fai un favore all’istituto e non a te stesso.
Per una risposta più precisa Nicola farà un giro nei commenti in giornata, aspetta solo la sua evocazione 🙂
ciao Andrea.
in un prestito con cedola fissa, la cedola resta…fissa per tutta la durata del prestito (mi ricordero’ sempre, durante il mio primo lavoro in banca a tradare valute, un collega al telefono con un cliente che si lamentava rispose “signora, li chiamano cambi perche’ cambiano, altrimenti li avrebbero chiamati fissi”).
quindi se tu vuoi comprare quel prestito che paga il 2% un anno dopo che e’ stato emesso, ti paghera’ sempre il 2% COME CEDOLA. Pero’ il tuo rendimento non e’ dato solo dalla cedola, ma anche dalla differenza di prezzo tra acquisto e vendita. Se compri un bond a 99 e lo rivendi a 100 un anno dopo, anche se aveva cedola 0%, il tuo rendimento e’ 1%.
La variazione di prezzo e’ l’elemento che permette ad un prestito a tasso fisso di adeguarsi ai tassi correnti di mercato. Senza la variazione nel prezzo, nessuno comprebbe piu’ quel prestito da oggi fino alla scadenza. In altri termni, la variazione di prezzo ti compensa di quello che perderesti investendo in un prestito con una cedola ‘vecchia’ e/o fuori mercato.
Di solito, quando qualcuno mi chiede delucidazioni su concetti base di finanza, la mia risposta e’ “vai su Finanza Cafona che li’ e’ spiegato bene”. Magari hai dato un’idea al gestore del sito per un nuovo post eheheh
(ho fatto un giro su YouTube cercando “relazione tra prezzo e rendimento di una obbligazione” ma sono usciti solo video di gente che o non conosco o avrei voluto non conoscere 🙁 )
Ecco perché scrivo e basta! 😬
Sulle obbligazioni sono un po’ una pippa (non é che sul resto sia un fenomeno) e le sto studiando da tempo anche perché é un buon momento per entrare se poi vuoi scrivere qualcosa tu sul tema… Chi sono io per fermarti!
Ok, già è più chiaro. Ma che vuol dire “quando i tassi erano a -0.5%”?
Mi manca proprio capire come fa a variare il valore di un prestito nel tempo. Questo mondo delle obbligazioni è un casino per me ahahah. Fin da bambino conoscevo solo i buoni fruttiferi postali, e ho perfettamente capito come funziona io loro tasso variabile e la capitalizzazione ogni anno. Ieri ho capito cosa vuol dire che il capitale è rivalutato in base all’inflazione, ma qui mi perdo…
Varia a seconda dei tassi base BCE in quanto qualsiasi mutuo, fido o finanziamento in UE ha come tasso di partenza il tasso Euribor o Eurirs . Per darti un’idea di come può variare nel tempo ti lascio questo link del sole 24 ore .
Ti consiglio di leggere la spiegazione della differenza tra TAN e TAEG secondo me può aiutarti a fare chiarezza mentale 🙂
-0.5% era il tasso ufficile della BCE fino a luglio dell’anno scorso, quando hanno iniziato ad incrementarlo.
Mi sa che stai facendo un po’ di confusione tra prestiti a tasso fisso, a tasso variabile e indicizzati all’inflazione.
I prezzi di un prestito a tasso fisso si muovono in maniera molto diversa rispetto ad uno a tasso variabile (quelli indicizzati sono piu’ complicati) proprio perche’ nel secondo caso, se i tassi si muovono, il rendimento del prestito si adegua automaticamente.
Mi piace pensare che gli scienziati che hanno dato la caramella ai bambini dicendo di aspettare 15 minuti siano tornati effettivamente a controllare dopo 30 anni 🙂
Quando si é pazzi furiosi lo si é fino in fondo!
Da padre di 2 bambini piccoli, l’ultimo loop mentale in cui sono entrato e’ capire se sarebbe meglio iscriverli a scuola nell’anno “giusto” o tenerli dietro un anno (quello che gli americani chiamano red shirting).
ovviamente prendere una decisione obiettiva (data driven) e’ quasi impossibile perche’, appunto, nessuno si sbatte a monitorare bambini che partono un anno dopo rispetto a quelli che iniziano regolarmente usando il metodo scientifico (control groups e mazzi vari).
tutto questo per dire cara grazia che c’e’ gente che fa sti studi e ha la voglia/tempo/malattia mentale di andare a controllare anni dopo 🙂
(per inciso, io sono cresicuto col mito, inculcato dai miei genitori, che la ‘primina’, iniziare la scuola un anno PRIMA, fosse una roba figa. in realta’ mette i bambini che la fanno in una grande posizione di svantaggio)