Quanti contratti di affitto esistono? Come funzionano?

Online non c’è davvero nessun articolo che spieghi bene come funzionano i contratti di affitto!

Va bene che il panorama italiano di finanza personale non è un granché, però non pensavo fosse così difficile trovare informazioni per i contratti di locazione, su come stipularli, su come reperire informazioni sul sito di Agenzia delle Entrate e soprattutto su quali sono le differenze tra i diversi contratti di affitto.

Sta cosa mi ricorda gli articoli a tema CRIF quindi, visto che mi sto studiando il mercato immobiliare, è il caso di fare un bel punto cafone!

Nei prossimi mesi vedrete un bel po’ di articoli sull’amato mattone.

Con le vostre donazioni su Ko-Fi mi son comprato il manuale dell’agente immobiliare e sto accumulando un sacco di informazioni spendibili per nuovi articoli.

Aho tranquilli, mica divento un agente Tecnocasa…. quelle cravatte sono terribili!

TIPOLOGIE DI CONTRATTI DI AFFITTO

Di base un contratto è un accordo tra le parti, cioè quando due persone o aziende si mettono davanti ad un tavolo e mettono per iscritto quello che si son detti.

Nel rispetto della legge dello stato in cui si stipula il contratto si può scrivere di tutto, si firma e si deposita. Il deposito richiede il pagamento di delle tasse (ad esempio il bollo) e la registrazione sui sevizi telematici di Agenzia delle Entrate.

Questo registrazione può essere fatta anche da soli ma in genere avviene attraverso un intermediario come l’agenzia immobiliare, un CAF o dei sindacati specifici. 

Poi ovvio, se fate da soli pagate di meno.

Non esistono contratti verbali o con strette di mani. In quel caso state pagando un affitto in nero e non siete in regola. Se il vostro locatore non deposita il contratto potete farlo voi… e a quel punto ADE sarà lieta di andarlo a trovare per una visita!

Tempi e possibilità di modificare il contratto dipendono dalla tipologia dell’accordo firmato (cedolare secca, ordinario o transitorio) e dalle clausole.

Ad esempio potete subfittare una stanza dell’appartamento solo se questa opzione è messa per iscritto, Lo stesso vale per gli animali, al netto che alcune bestie siano migliori di diversi coinquilini pazzi.

Ci sono diversi tipi contratto di locazione di un immobile, vediamoli.

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO (4 ANNI + 4 ANNI)

È il contratto più lungo possibile in quanto è pari a 4 anni + 4 anni con rinnovo automatico. 

Si riferisce a questo tipo di contratto con il termine “canone libero” ovvero il prezzo è determinato dal mercato e non tramite dei tabellari decisi dal comune (come nel concordato) o da un mix di enti (come per il contratto per universitari).

Questo tipo di canone è generalmente indicizzato all’ISTAT può quindi cambiare di anno in anno a seconda dell’andamento dell’inflazione. 

Non ci sono particolari agevolazioni, tranne per il locatore che può pagare le tasse scegliendo una tra queste soluzioni:  

• Regime ordinario
• Cedolare secca

Il calcolo in regime di cedolare secca è semplice, in quanto la percentuale di tasse è fissa e corrisponde al 21%.

Quindi se un affitto rende al locatore ogni anno 10.000€ il calcolo sarà:

10000€ * 21% = 2100€ di tasse

Per quanto riguarda il regime ordinario il calcolo è più complesso.

La percentuale di tasse da pagare dipende dal vostro reddito complessivo il quale è la somma dei vari redditi: quello derivante dall’affitto, dal lavoro dipendente o altre attività.

Fatta questa somma si può calcolare l’aliquota IRPEF corretta e capire quale sia la tassazione sull’immobile.

Mediamente è spesso più conveniente scegliere l’opzione della cedolare secca in quanto l’aliquota è fissa e bassa. Non sempre però così soprattutto se avete possiblità sfruttare numerose deduzioni (tipo per il fondo pensione) e detrazioni.

CANONE CONCORDATO CON CEDOLARE SECCA AL 10% (3 ANNI + 2)

Il canone concordato con il comune è il miraggio a cui ambisce chiunque stia cercando casa ed è molto conveniente fiscalmente anche per i proprietari di casa.

Ogni comune divide per zona i quartieri e definisce dei prezzi minimi e massimi per l’affitto al mq. Il canone non quindi è libero ma regolato da uno specifico tabellario. Al locatore spetta scegliere di affittare entro il range di prezzo fissato.

Potenzialmente quindi il guadagno è minore rispetto a quello di mercato quindi perché il proprietario dovrebbe utilizzare questo contratto di affitto?

Perché il locatore paga meno tasse:

• Cedolare secca al 10% invece del 21%
• Esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro

A dispetto dell’ordinario inoltre il contratto non dura 8 anni (4+4) ma al massimo 5 (3+2 in rinnovo). La durata può anche essere estesa ad altri 3+2 anni alle stesse condizioni.

CONTRATTO DI LOCAZIONE TRANSITORIO (DA 30GG A 18 MESI)

Si tratta di un contratto sempre più comune in quanto permette di far sbaraccare facilmente gli affittuari che non pagano.

Il contratto non è rinnovabile e serve a risolvere un problema molto semplice:

 "Cosa succede se devo stare in un posto solo per pochi mesi?"

Ecco appunto perché il contratto si chiama “transitorio”, sei uno di passaggio.  

Molti lo usano a sproposito, infatti l’affittuario deve avere delle specifiche caratteristiche:

• Dimostrare la transitorietà del soggiorno
• Non avere un contratto di lavoro a tempo indeterminato, peggio ancora se nella città in cui affitta
• Essere residenti in una città differente in quella dell’appartamento.

Se quindi siete residenti a Bergamo potrete fare un contratto transitorio a Milano ma non a Bergamo e provincia, chiaro? 

CONTRATTO DI AFFITTO PER STUDENTI UNIVERSITARI (DA 6 MESI A 36 MESI)

È un tipo di contratto fatto appositamente per gli studenti e ha una serie di agevolazioni fiscali sia lato locatore che per gli studenti e i genitori di questi ultimi.

Primo di tutto il contratto può durare dai 6 ai 36 mesi e ha un canone concordato.

Il vantaggio per chi affitta l’appartamento consiste nello scegliere tra una deduzione IRPEF del 30% del canone oppure nel pagare solo cedolare secca fissata al 10%.

Per quanto riguarda lato studente (o dei genitori) invece il vantaggio consiste nel portare a detrazione la spesa d’affitto fino un massimo di 2633€ all’anno e con un rimborso pari al 19% della spesa sostenuta. Parlando terra terra vuol dire un risparmio di circa 500€ l’anno.

Per accedervi bisogna:

• Studiare ad almeno 100km dal comune di residenza e in una diversa provincia
• Il contratto deve essere regolarmente registrato 
• Non deve essere una sublocazione

Fate attenzione se partecipate a qualche bando universitario per il contributo delle spese di affitto: se lo vincete il rimborso avviene solo se stipulate un contratto di affitto per studenti!

Occhio a dove andate e cosa firmate o vi crepano male.

FAQS E DOMANDE COMUNI SUI CONTRATTI DI AFFITTO SULLE CASE

COME REGISTRARE UN CONTRATTO DI AFFITTO?

Puoi farlo tramite agenzia, tramite alcuni Caf o, se hai un po’ di mano amministrativa, registrarlo il contratto di affitto autonomamente tramite l’apposito servizio di agenzia delle entrate chiamato R.L.I. (qui tutte le istruzioni). In questo modo puoi risparmiare sul costo dell’intermediario e dovrai pagare solo i bolli statali.

COME STIPULARE UN CONTRATTO DI AFFITTO TRA PRIVATI?

Il servizio RLI sul sito di Agenzia delle Entrate è abbastanza semplice da utilizzare e ti guida passo passo nella compilazione del contratto. In alternativa puoi anche utilizzare il servizio gratuito offerto da Idealista.

COME DISDIRE CONTRATTO DI AFFITTO?

Prima di tutto devi comunicare al locatore con un un sistema ufficiale e valido legalmente (PEC o Raccomandata con ricevuta di ritorno). La comunicazione di disdetta dal contratto d’affitto può essere inviata entro 6 mesi dalla scadenza naturale per tutti i contratti o 3 mesi prima per contratti di locazione di studenti universitari. In generale i termini sono fissati sul contratto. La disdetta del contratto deve essere anche comunicata ad ADE attraverso il solito sistema informativo RLI oppure dall’agente che ha gestito la pratica al momento della stipula.

COME VEDERE CONTRATTO DI AFFITTO AGENZIA ENTRATE?

Per vedere i contratti di affitto registrati fai accesso alla tua area riservata su Agenzia Entrate, vai su cassetto fiscale e poi dati del registro. Anno per anno troverai tutti gli atti di locazione registrati con il tuo codice fiscale.

COME RECUPERARE IL CODICE IDENTIFICATIVO DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE?

Nel caso tu sia così fesso dall’aver perso il contratto di affitto e ti serve il codice identificativo del contratto puoi recuperarlo con in mente la data di stipula (almeno quella!) e con il servizio Ricerca codice identificativo del contratto di locazione del sito di Agenzia Delle Entrate.

DOVE TROVARE I MODELLI DI CONTRATTO DI AFFITTO DI UNA CASA?

Idealista offre vari moduli di contratti di locazione in word o pdf e per dirversi tipi: da quello ordinario e transitorio sino al canone concordato. Qui il link per il download.

CONCLUSIONI SUI CONTRATTI DI AFFITTO

Alla grande vi ho dato una panoramica dei contratti di affitto.

Ce ne sarebbe da parlare parecchio in quanto esistono tantissimi micro problemi nei rapporti con il propritario di casa o nella gestione dell’appartamente come le visure immobiliari, a chi spettano le spese di manutenzione, su cosa e su come gestire eventuali coinquilini.

La roba legalese l’affrontiamo un’altra volta, per i coinquilini consiglio violenza pura e tirannia sconsiderata.

Spero abbiate compreso l’importanza di firmare il contratto giusto, di fare attenzione a far inserire le clausole più favorevoli e a sapere se il contratto è regolarmente registrato ad agenzia delle entrate.

A questo ultimo prestate la massima attenzione.

Nel caso non sia registrato sarete sempre in una situazione emergenziale pari a chi ha un contratto in nero. Fare un check è davvero semplice in quanto basta andare nel proprio cassetto fiscale sul sito di Ade e poi cercare in “dati del registro”.

Imparate a leggere i contratti. Anche se non siete degli amanti della giurisprudenza (ed in effetti è un abomininio) i contratti sono i kiid dell’immobiliare. Conoscere i vostri diritti e doveri può fare la differenza.

Per quanto riguarda quanto spendere in affitto ho invece fatto un approfondimento ad hoc!

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