Mi è rimasto un solo tema da affrontare per quanto riguarda l’acquisto d’immobili e i mutui sulla casa: la surroga del mutuo.

Avete capito di che parliamo oggi quindi no?

Bravissimi, del mattone! Vi parlo quindi di come funziona l’usucapione… no scherzo! Vi parlo della surrogazione in quanto è una delle migliori scelte finanziarie che potreste prendere nella vostra vita per risparmiare denaro.

Ma non sempre eh. Infatti non tutte le ciambelle riescono con il buco e quindi, giusto per cambiare, anche oggi vi distruggo qualche sogno!

come funziona la surroga del mutuo

Aahhah! Che bello farvi credere di essere svegli!

Se non siete tanto pratici della questione mutui vi consiglio di leggere prima la mia guida sul mutuo e avere un infarinatura di cosa sono Tan e Taeg.

Potrebbe anche essere utile sapere quali sono i diversi piani di ammortamento del mutuo anche se ormai in Italia sono tutti “alla francese”.

Facciamo una cosa però. Partiamo prima dalla noiosa parte in cui vi spiego la surrogazione e poi addentriamoci sul tema, ok?

COSA È LA SURROGA MUTUO

La surroga del mutuo consiste nella sostituzione di un mutuo presente con uno nuovo erogato da una diversa banca o attraverso la rimodulazione del contratto esistente in precedenza.

Quest’ultimo è un caso più raro perché la banca ha tutto l’interesse a non modificare le condizioni precedenti se vantaggiose per l’istituto.

Surrogare il mutuo permette quindi di trasferire il debito residuo a un altro istituto di credito mantenendo inalterato l’importo del prestito e la durata del finanziamento.

Nell’ultimo caso però potreste richiedere una durata maggiore o diluita in più rate.

Quando è conveniente fare la surroga del mutuo?

  • Quando i tassi d’interesse sono più bassi di quelli con cui avete fatto il finanziamento
  • Per migliorare le condizioni di rimborso come ad esempio la durata del piano di ammortamento o la flessibilità nella gestione delle rate

Le procedure sono identiche a quelle del mutuo, in quanto è come rifarne uno nuovo. Dovrete quindi fornire nuovamente dati anagrafici, dati reddituali e anche passare la perizia della casa.

Il passaggio ultimo della surroga del mutuo è la formalizzazione tramite un contratto di cessione del credito stipulato tra il vecchio istituto finanziario e quello nuovo.

Immaginateli come due atleti a staffetta che si passano la torcia!

COSTI DELLA SURROGA DEL MUTUO

Grazie al santo Bersani non prevede nessun costo.

In passato le banche si proteggevano inserendo delle clausole di estinzione del mutuo ma grazie alla Legge Bersani, che ha liberalizzato il settore finanziario e assicurativo, le penali di estinzione non esistono più.

La surroga del mutuo quindi è gratuita e non comporta nessuna spesa per il mutuatario in quanto tutte le spese per l’acquisto della casa come l’istruttoria della pratica, la perizia dell’immobile e le spese degli atti notarili sono a carico della nuova banca.

In alcuni casi, ma dipende dall’istituto, è persino possibile trasferire le assicurazioni attivate alla stipula del primo mutuo.

Vi ricordo poi che è un falso mito finanziario il tenere per forza attivo il conto corrente con l’istituto bancario che vi ha erogato il mutuo.

QUALI SONO LE MIGLIORI BANCHE PER SURROGA MUTUO?

Aho, ma ancora non avete capito che non esiste un servizio migliore o peggiore ma dipende sempre da come questo soddisfa le vostre esigenze?

Non c’è quindi una banca migliore banca per la surroga come non esiste quella perfetta per un primo mutuo della casa.

Certo, alcuni servizi vi permettono di fare tutto online (tipo Widiba) mentre altri vi faranno firmare dei papiri di roba. Alcuni istituti saranno velocissimi e altri meno ma dovete testare e vedere le proposte a seconda del periodo storico.

In linea generale sappiate che sarà molto difficile la rimodulazione del mutuo con la stessa banca in quanto questa, giustamente, ha poco interesse a cambiare delle condizioni e guadagnarci di meno. 

Se volete proprio rimanere il trucco è fare un po’ di preventivi e poi tornare con le proposte di altri istituti, là si cacano sotto.

Ah, secondo me la piattaforma migliore in assoluto per fare dei preventivi per la surroga è MutuiSuperMarket, ma poi vedete voi.

QUALI SONO GLI STEP DA SEGUIRE PER UNA SURROGA?

Andiamo step per step per capire quali sono le procedure e le tempistiche per una surroga. Come detto nel paragrafo precedente i tempi dipendono molto dalla banca.

In linea generale la procedura è questa:

1. VALUTAZIONE DELLA CONVENIENZA DEL MUTUO E DELLA SURROGA

Dovete fare voi un’analisi perché non è sempre conveniente effettuare una surroga in quanto il piano di ammortamento alla francese prevede di ripagare nei primi anni una quota interessi maggiori rispetto alla quota capitale.

Ci torniamo dopo ma vorrebbe dire che pagate due volte gli interessi. 

2. VALUTARE PREVENTIVI E TASSI DI INTERESSE

Andate su una delle tante piattaforme e guardate che tasso d’interesse potete spuntare. Al netto di offerte con tassi bloccati mettete sempre in conto che il tasso definitivo viene fissato solo al momento del rogito.

3. ANALISI DELLA VOSTRA AFFIDABILITÀ CREDITIZIA 

Se nel corso degli anni la vostra posizione finanziaria e lavorativa è cambiata la banca potrebbe non più ritenervi affidabile per un mutuo.

Ad esempio se siete segnalati al CRIF oppure se da lavoratore dipendente siete diventato un libero professionista oppure se avete perso le garanzie precedentemente date alla stipula del primo mutuo.

Se siete in una situazione compromessa non provateci neanche!

4. STIPULA DEL CONTRATTO, PERIZIA E ATTO NOTARILE 

Se è tutto ok e avete trovato il giusto istituto e il momento di procedere con tutti i controlli e la firma dei contratti. Arrivare a questo punto potrebbe richiedervi un paio di mesi. Come detto prima per la surroga non ci sono spese per il mutuatario.

5. ESTINZIONE VECCHIO MUTUO

Il vecchio mutuo viene estinto e il debito viene trasferito sul nuovo istituto finanziario.

6. COMPLETAMENTO DELLA SURROGA: PAGATE LE RATE ALLA NUOVA BANCA

La procedura della surroga è finalmente completa e il vostro debito è trasferito al nuovo istituto di credito secondo le nuove condizioni fissate nel punto 4.

QUANDO NON CONVIENE FARE LA SURROGA?

Uno dei tanti miti finanziari che esistono in questo paese è che la surroga sia sempre conveniente. E non è vero.

Trovate feedback più puntali della sezione mutui di Finanza Online però voglio darvi qualche consiglio per capire quando cambiare mutuo non è una buona scelta.

L’ammortamento alla francese, ovvero il modello più comune nei mutui italiani, prevede per i primi anni un versamento d’interessi maggiori rispetto alla restituzione del capitale.

esempio di piano di ammortamento alla francese surroga del mutuo
Un esempio a cazzo di piano d’ammortamento alla francese Imgur

Questo vuol dire che nei primi anni restituirete la maggior parte degli interessi alla banca e poi comincerete ad abbattere il valore effettivo del prestito richiesto (=capitale).

Come avrete intuito nell’ammortamento alla francese il rapporto sulla rata tra interessi sul mutuo e capitale non è equivalente, anzi.

La rata del mutuo infatti per i primi 3 anni servirà a ripagare, in proporzione, una maggiore quota di interessi. Dopo il primo triennio la quota capitale sarà pari agli interessi mentre avvicinandovi all’estinzione del mutuo ripagherete maggiormente il prestito e meno gli interessi.

In parole povere la banca prima pensa ai cazzi suoi e vi fa pagare gli interessi sul finanziamento poi, con calma, vi fa ripagare il capitale chiesto in prestito.

Questo vuol dire che una surroga non è conveniente se:

  • Gli anni di mutuo rimasti sono pochi (meno di 5 anni) in quanto avete già versato la maggior parte degli interessi sul finanziamento alla banca
  • Avete chiesto una surroga dilazionando in più anni il pagamento rispetto al primo mutuo (ve ne sono rimasti 10 e ne avete chiesti 15)
  • Se la riduzione del tasso d’interesse sulla surroga non è sufficientemente vantaggioso

Purtroppo la surroga fornisce la falsa prospettiva di pagare mensilmente meno e si suppone (sbagliando) di pagare meno soldi in assoluto.

Nel caso abbiate ancora pochi anni di mutuo rimasti voi avrete già pagato gran parte degli interessi e ora starete abbattendo il capitale. Facendo una surroga ricomincereste tutto da capo e pagherete ulteriori nuovi interessi.

Dilazionando in più anni il prestito avrete la falsa impressione di pagare meno soldi mensilmente ma in assoluto il vostro costo di finanziamento è aumentato. E questo vale anche con la surrogazione a tassi d’interesse molto convenienti!

Ricordate poi che maggiore è il periodo del mutuo maggiore è il costo del finanziamento.

Se il tasso che state variando poi non è davvero vantaggioso (diciamo sotto lo 0,5% o anche 1%!) la surroga potrebbe non essere conveniente soprattutto se collegata ai due punti precedenti. 

Proprio per questo vi consiglio sempre di passare su un calcolatore di surroghe (tipo questo) in modo da capire se avreste un effettivo vantaggio finanziario.

CONCLUSIONI SURROGA DEL MUTUO

La surrogazione del mutuo è uno strumento finanziario eccezionale, gratuito e semplice da richiedere per abbattere in maniera consistente il costo di una delle maggiori spese che affronterete nella vita ma… non è sempre conveniente.

Se avete un mutuo giovane e vi trovate nella particolare condizione storica di una discesa dei tassi dei mutui (come successo nel 2020 e 2021) avete vinto il vostro biglietto della lotteria finanziaria per abbattere drasticamente le spese, altrimenti no.

Se ne potete approfittatene fatelo ma se avete un mutuo già anzianotto aspettate e fate bene i conti!

In generale comunque vale un po’ il discorso (al contrario) fatto da Nicola  sull’estinzione parziale del mutuo, quindi fate un ripasso:

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FONTE IMMAGINE: Foto di Abdulvahap Demir

Sull'autore

FinanzaCafona

Founder & Editor

Sono un povero come te che scrive la maggior parte degli articoli di questo blog. Non mi dare troppo retta perché sono un fesso senza studi economici o finanziari però, se vuoi, puoi amarmi.

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